구리·남양주, 서울 규제 회피 수요로 아파트 거래가 상승

구리시 인창동 'e-Pyeonhansesang Inchang Urban Forest' 84㎡가 이달 13억5000만원에 거래돼 최고가를 경신하며 아파트값이 급등했다.
올해 상반기 구리 등 수도권 주요 비규제 6개 지역 아파트 매매 건수는 2만688건으로 전년 동기 대비 64.8% 증가했다.
화성 동탄(9.57%), 용인 기흥(5.99%), 구리 등은 추가 집값 상승 기대와 함께 규제지역 지정 가능성이 제기되고 있다.

수도권 비규제 지역 거래 급증

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 구리시 인창동 'e-Pyeonhansesang Inchang Urban Forest' 전용 84㎡는 이달 3일 13억5000만원에 거래돼 최고가를 새로 썼다. 수택동 'Hillstate Guri Station' 전용 84㎡도 지난달 14억4000만원에 팔리며 신고가를 기록했고, 이 단지 같은 면적은 지난해 7월 10억5000만원에서 1년 사이 약 4억원 올랐다.

거래량 역시 빠르게 늘고 있다. 우리은행 부동산리서치랩 함영진 랩장의 실거래가 분석에 따르면, 올해 상반기 수도권 주요 비규제 6개 지역, 구리, 남양주, 화성 동탄, 용인 기흥, 수원 권선, 안양 만안의 아파트 매매는 2만688건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 1만2556건보다 64.8% 증가한 수준이다. 구리만 보면 올해 1월부터 5월까지 거래 건수가 2129건으로, 지난해 같은 기간 731건의 약 3배에 달했다.

실거래가 평균도 오름세를 이어간다. 구리의 올해 아파트 가구당 평균 실거래가는 7억2126만원으로 지난해 6억5962만원보다 9.3% 상승했다. 화성 동탄도 같은 기간 9.3% 오른 8억1276만원을 기록했고, 용인 기흥은 7.2%, 남양주는 4.6%, 안양 만안은 4.1%, 수원 권선은 3.5% 각각 상승했다.

남양주 다산동에서도 신고가 거래가 이어진다. 'Dasan Xi IB Place' 전용 84㎡는 지난달 12억원, 전용 110㎡는 이달 14억원에 거래됐다. 'Dasan e-Pyeonhansesang Xi' 전용 84㎡도 이달 10억9500만원에 팔려, 지난해 5월 8억9800만원과 비교해 1년여 만에 약 2억원 뛰었다.

서울 접근성과 규제 회피가 수요 자극

이들 지역이 주목받는 배경으로는 서울 접근성과 개발 기대감이 꼽힌다. 구리 인창동은 지하철 8호선을 이용하면 잠실역까지 약 20분, 강남역까지 약 40분 이동이 가능하다. 남양주는 왕숙, 양정역세권, 진접2지구 등 대규모 공급 사업이 진행 중이며, GTX 개통 기대도 반영되고 있다. 용인 기흥과 화성 동탄은 Samsung Electronics와 SK hynix 반도체 종사자 수요가 몰리며 경기 남부 핵심 주거지로 자리 잡고 있다.

비규제 지역은 규제 지역보다 대출 한도가 크고 갭투자도 가능해 자금 부담이 상대적으로 덜하다. 서울과 경기 일부 지역에서 매수 문턱이 높아지자 실수요 성격의 20대와 30대까지 대출 여력이 큰 비규제 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타난다는 진단이 나온다.

집값 상승 기대가 커지면서 계약 해제도 늘고 있다. 올해 상반기 6개 지역의 계약 해제 건수는 1248건으로 지난해 같은 기간 1027건보다 21.5% 증가했다. 추가 상승을 기대한 매도자가 배액배상을 감수하고도 계약을 취소하는 사례가 늘어난 결과로 해석된다.

시장에서는 이들 지역의 규제지역 지정 가능성에도 시선이 쏠린다. 올해 누적 집값 상승률은 화성 동탄 9.57%, 용인 기흥 5.99%로 경기 지역 내 상위권이다. 함영진 랩장은 구리, 화성 동탄, 용인 기흥이 일부 정량 지표에서 이미 규제지역 지정 요건에 근접했다고 보고, 시장 불안이 계속되면 정부가 규제지역 지정을 검토할 가능성이 크다고 진단했다. 일각에서는 규제지역 지정 논의가 커질수록 막차 수요가 더 유입될 수 있어 시장 흐름을 면밀히 지켜봐야 한다는 지적도 나온다.

우리 매체는 앞서 서울과 경기 주요 지역에 대한 규제가 확대되자 규제망 밖에 남은 경기 비규제 지역으로 매수 수요가 이동하며, 화성 동탄·구리에서 거래 증가와 집값 상승이 두드러졌다고 전했습니다. 아울러 이런 풍선효과가 과거에도 반복돼 왔고, 규제만으로는 상승세를 잠시 누를 뿐 공급 확대 없이는 효과가 제한적이라는 점을 짚었습니다.

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