경기 비규제 지역 집값 급등, 규제지역 추가 지정 압박 커져

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6시간 전

경기 비규제 지역 집값 급등, 규제지역 추가 지정 압박 커져 — 비규제 집값 급등

서울 전역과 경기 주요 지역에 대한 규제가 확대되면서 규제망 밖에 남은 경기 비규제 지역으로 매수 수요가 다시 이동하고 있다. 화성 동탄과 구리에서 거래 증가와 집값 상승이 두드러지면서, 규제지역 지정이 단기 처방에 그칠 경우 이른바 풍선효과가 반복될 수 있다는 지적이 나온다.

하이라이트

화성 동탄과 구리 등 경기 비규제 지역에서 거래 증가와 집값 급등으로 추가 규제지역 지정 압박이 커지고 있다.
풍선효과로 규제 없는 지역으로 수요가 이동하며, 2020년 수원 영통 등지 상승률이 수도권 평균 1.12%를 크게 웃돌았다.
전문가들은 규제가 집값 급등을 일시적으로 억누르지만 공급 확대 없이는 효과가 제한적이라고 평가한다.

동탄·구리로 번진 매수세와 규제 확대 가능성

서울경제 보도에 따르면, 지난해 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12개 주요 지역까지 규제지역이 확대된 뒤 규제 대상에서 제외된 화성 동탄과 구리 등에서 거래가 늘고 집값이 가파르게 오르면서 추가 지정 가능성이 커지고 있다.

국토교통부 등에 따르면 부동산 규제지역 제도는 1978년 토지거래허가구역을 시작으로 2002년 투기과열지구, 2003년 투기지역, 2016년 조정대상지역이 순차적으로 도입되며 현재 체계를 형성했다. 토지거래허가구역은 개발 가능성이나 투기 우려가 있는 지역의 거래를 허가제로 묶고, 투기과열지구는 청약과 전매, 재건축 규제를 중심으로 운영됐다. 투기지역은 세제와 금융 규제 성격이 강했고, 조정대상지역은 청약 과열 대응에서 출발해 대출과 세제가 결합된 종합 규제로 확대됐다.

규제지역은 시장 상황에 따라 확대와 해제를 반복했다. 2016년 11·3 대책으로 서울과 경기 일부, 부산 일부, 세종이 조정대상지역으로 지정됐고, 2017년 8·2 대책으로 서울 전역과 과천, 세종이 투기과열지구로 묶였다. 2020년 6·17 대책에서는 조정대상지역이 수도권 대부분과 대전, 청주로 넓어졌고, 수원과 성남 수정, 안양, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 동탄2 등이 추가로 투기과열지구에 포함됐다. 이후 2022년 11월과 2023년 1월에는 금리 상승과 거래 절벽 속에 경기, 인천, 세종의 상당수 규제가 해제되고 강남·서초·송파·용산만 주로 남았다.

반복되는 풍선효과와 공급 확대 필요성

문제는 규제를 피한 수요 이동이 반복돼 왔다는 점이다. 2019년 12·16 대책으로 서울 강남권 중심의 대출·세제 규제가 강화되자 매수세는 수원, 용인, 성남으로 번졌고, 2019년 12월 넷째 주부터 2020년 2월 둘째 주까지 수원 영통과 권선, 장안, 안양 만안, 의왕의 상승률은 같은 기간 수도권 누적 상승률 1.12%를 크게 웃돌았다.

2020년 6월 서울시가 잠실, 삼성, 대치, 청담동을 토지거래허가구역으로 묶었을 때도 인근 개포, 도곡, 반포, 신천 등으로 수요가 이동하는 현상이 나타났다. 지난해 2월 이른바 잠삼대청 규제가 대폭 해제된 뒤 거래량 증가와 갭투자 확대 조짐이 나타나자, 서울시는 한 달여 만인 3월 강남 3구와 용산구 전체 아파트로 토지거래허가구역을 다시 넓혔다.

최근에도 비슷한 흐름은 이어지고 있다. 화성 동탄은 반도체 산업 수요와 광역교통망 기대, 구리는 서울 접근성과 재개발 기대를 갖춘 데다 규제지역 밖에 있다는 점이 매수 심리를 자극하는 요인으로 거론된다.

전문가들은 규제지역 지정이 집값 급등을 막기 위한 단기 수단일 수는 있지만, 공급 부족 우려를 해소하지 못하면 효과가 제한적이라고 본다. 신한 Premier Pathfinder의 양지영 자문위원은 규제가 수요를 없애는 것이 아니라 일시적으로 억누르는 것에 불과하다며, 규제로 시간을 벌었다면 그 기간을 공급 확대의 골든타임으로 활용해야 한다고 말했다. 또 공사비 상승 등으로 아파트의 즉각적인 공급이 어렵다면 비아파트를 포함한 공급 확대 신호를 시장에 신속히 제시할 필요가 있다고 조언했다.

우리 매체는 앞서 수도권 주택시장에서 공급 부족 우려가 커지며 재건축·재개발 등 도심 공급 확대 필요성이 다시 부각됐다는 점을 전한 바 있습니다. 당시에는 반도체 호황에 따른 수요 자극과 PF 위기·고금리로 인한 공급 공백이 맞물리면서, 수요 억제 중심 대책만으로는 한계가 있고 구체적인 실행 계획을 통한 시장 신뢰 회복이 중요하다는 지적이 나왔습니다.

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