한국 부동산 정책, 대출·세제 엇박자 반복 속 변동성 확대

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Andreas Kristo

1시간 전

한국 부동산 정책, 대출·세제 엇박자 반복 속 변동성 확대 — 정책 엇박자, 시장 혼란

2003년 이후 한국 주택시장은 정권 교체 때마다 대출 규제와 세제 완화가 반복되면서 서울 아파트 가격 변동폭이 커지는 흐름을 보여준다. 23년간 수요 억제책 30건과 규제 완화 25건이 교차한 가운데, 시장에서는 단기 처방보다 세대 단위의 장기 정책 설계가 필요하다는 지적이 나온다.

하이라이트

2003년 이후 대출·세제 규제 30건 중 25건이 노무현·문재인·이재명 정부에서 나왔고, 해당 기간 서울 아파트 가격은 각각 56.6%, 62.2% 상승했다.
규제 완화가 있었던 이명박·윤석열 정부에서는 서울 아파트 가격이 각각 3.14%와 5.49% 하락했으며, 전국 주택가격은 11.33% 감소했다.
정권 교체마다 주택정책이 반복적으로 변화해 시장 예측 가능성을 약화시키고, 전문가들은 최소 30년 이상 장기적 정책 수립을 요구하고 있다.

23년간 누적된 정책 엇박자

Seoul Economic Daily 분석에 따르면 정부가 부동산에 적극 개입하기 시작한 2003년부터 현재까지 역대 정권의 대출·세제 규제 강도는 서울 아파트 가격 흐름과 지속적으로 어긋나는 모습을 보인다. 노무현 정부부터 이재명 정부까지 나온 부동산 대책 가운데 수요 억제 성격의 조치는 30건, 규제 완화는 25건으로 집계됐다.

대출 규제를 동반한 30건의 수요 억제책 중 25건은 노무현·문재인·이재명 정부에서 나왔다. 기사에 제시된 수치상 노무현 정부에서 서울 아파트 가격은 56.6% 올랐고, 26차례 대책 중 15건이 대출·세제 규제였던 문재인 정부에서는 62.2% 상승했다.

반면 규제 완화 기조를 보인 정부에서는 가격 하락 사례가 나타났다. 투기지역 전면 해제와 종합부동산세 세대합산 폐지 등을 추진한 이명박 정부에서는 서울 아파트 가격이 3.14% 내렸고, 15억원 이상 고가주택 대출 금지 등 전 정부 규제를 풀었던 윤석열 정부에서는 서울 아파트가 5.49%, 전국 주택가격이 11.33% 하락한 것으로 정리됐다.

전문가들은 이런 결과를 단순한 정권별 성과가 아니라 구조적 문제로 본다. 가격이 오른 뒤에야 고강도 대출·세제 규제를 내놓는 대응 방식이 반복되면서, 시장에서는 규제 자체를 매수 막차 신호로 읽는 경향이 커졌다는 진단이다.

예측 가능성 약화와 장기 계획 요구

정권이 바뀔 때마다 핵심 주택정책이 쉽게 뒤집히는 점은 수요자의 불신을 키우는 요인으로 지목된다. 한 정부가 강화한 대출 규제는 다음 정부에서 완화되는 패턴이 이어졌고, 노무현 정부의 종합부동산세는 이명박 정부에서 사실상 무력화됐으며 LTV와 DTI도 박근혜 정부에서 각각 70%, 60%로 완화됐다.

이 과정에서 유동성이 다시 과도해지며 다음 정부 시기의 가격 급등 발판이 됐다는 비판도 나온다. 문재인 정부는 임기 중 최대 26차례의 고강도 수요 억제책을 내놨지만 정권 교체 뒤 다시 완화될 것이라는 기대가 커지며 효과가 제한됐고, 윤석열 정부의 대출 규제 완화는 이재명 정부 출범 1년 만에 서울 아파트 가격이 13% 오르는 데 일정 부분 영향을 줬다는 지적이 제기된다.

종합부동산세는 정책 급변의 대표 사례로 제시된다. 2005년 도입 당시 과세 대상은 3만 가구, 세수는 약 4400억원이었지만 이듬해 세대합산 방식과 과세 기준 강화로 2007년 세수는 1조2611억원으로 불었다. 이후 2008년 글로벌 금융위기 뒤 이명박 정부가 세대합산을 폐지하면서 2009년 세수는 전년의 4분의 1 수준으로 급감했고, 문재인 정부에서 세율이 크게 오르며 2021년 결정세액은 4조4085억원까지 뛰었다. 윤석열 정부는 출범 직후 기본공제 개편에 나서며 2023년 결정세액을 9487억원으로 낮췄다.

건국대 부동산대학원 최황수 교수는 세부 정책이 정부 성향과 거시경제 여건에 따라 움직이는 것은 자연스럽다면서도, 인구 변화까지 고려한 공급 정책을 기반으로 최소 30년, 한 세대를 아우르는 부동산 정책을 마련할 시점이라고 밝혔다.

우리 매체는 앞서 서울·수도권 주택시장에서 공급 부족 우려가 커지면서 재건축·재개발을 통한 도심 공급 확대 필요성이 다시 부각됐다고 전했습니다. 당시에는 고금리와 PF 위기로 공급 공백이 현실화하는 가운데 수요가 유지되며, 기존 공급 대책의 구체적 실행 계획과 후속 조치가 시장 신뢰 회복의 핵심 과제로 지목됐습니다.

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