서울 구축 아파트, 상반기 가격 상승 주도

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Dan Blystone

16시간 전

올해 상반기 서울 아파트 시장에서는 준공 20년 초과 구축 아파트가 가격 상승률과 거래 비중에서 가장 강한 흐름을 보인다. 높은 매매가격과 대출 규제가 실수요를 상대적으로 가격 부담이 낮은 노후 아파트로 이동시키는 모습이다.

하이라이트

올해 상반기 서울 준공 20년 초과 아파트 매매가격은 5.48% 상승해 전체 연령 구간 중 최고치 기록.
상반기 서울 아파트 매매 3만5745건 중 준공 20년 초과 아파트 거래 비중이 66.3%로 지난해 대비 8.9%포인트 증가.
재건축 기대와 15억원 미만 대출 규제 완화 영향으로 구축 아파트가 신축 대비 약 2억5000만원 저렴하게 거래됨.

상반기 서울 거래와 가격 흐름

한국부동산원의 6월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 올해 상반기 서울에서 준공 20년 초과 아파트 매매가격은 5.48% 올라 5개 연령 구간 가운데 가장 높은 상승률을 기록한다.

뒤이어 준공 15~20년 아파트는 3.94%, 10~15년 아파트는 3.65% 오른다. 반면 준공 5년 이하 신축은 3.61%, 5~10년 준신축은 3.37% 상승에 그친다.

거래도 구축에 집중된다. 올해 상반기 서울 아파트 매매 신고 3만5745건 가운데 준공 20년 초과 아파트는 2만3718건으로 전체의 66.3%를 차지하며, 지난해 같은 기간 57.4%보다 8.9%포인트 높아진다.

같은 기간 준공 5년 이하 신축 거래는 지난해 상반기 4089건에서 올해 2569건으로 37.2% 줄어든다. 구축 거래는 2만5031건에서 2만3718건으로 5.2% 감소하는 데 그쳐 상대적으로 견조한 흐름을 보인다.

가격 부담과 재건축 기대의 영향

시장에서는 높은 매매가격과 강화된 대출 규제가 겹치며 실수요가 상대적으로 가격 부담이 낮은 구축으로 이동한 결과로 본다. 올해 상반기 서울 구축 아파트 평균 거래가격은 10억5167만원으로, 신축 아파트 평균 거래가격 13억8000만원보다 약 2억5000만원 낮다.

구축 거래의 83.9%는 15억원 미만에서 이뤄져 신축의 70.9%보다 13.0%포인트 높다. 지난해 10월 15일 대책 시행 이후 15억원 미만 주택은 주택담보대출로 최대 6억원까지 조달할 수 있어 구축 수요를 지지하는 요인으로 분석된다.

재건축 기대도 구축 강세를 뒷받침한다. 서울의 노후 아파트는 건물 가치뿐 아니라 향후 정비사업을 통한 신축 전환 가능성이 가격에 반영되며, 재건축 기대가 큰 단지를 중심으로 상승세가 두드러진다.

서울 양천구 목동신시가지 2단지 전용 144㎡는 올해 4월 38억8000만원에 거래돼 지난해 3월 29억8000만원보다 약 9억원 올랐다. 반면 지방에서는 같은 기간 준공 20년 초과 아파트 가격이 0.23% 하락해 모든 연령 구간 가운데 유일한 마이너스를 기록하며, 신축은 1.71% 올라 대조를 이룬다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "높은 매매가격과 강화된 대출 규제에도 구축 아파트가 실수요자에게 상대적으로 현실적인 선택지가 되고 있다"며 "공사비 상승과 공급 부족 우려로 당분간 노후 아파트 수요가 이어질 가능성이 크다"고 말한다.

우리 매체는 앞서 6월 넷째 주 기준 서울 아파트 매매·전세가격이 동반 상승하며 25개 자치구 중 20곳이 2021년 전고점을 넘어섰다는 점을 정리한 바 있습니다. 당시 전셋값 급등과 매물 부족 속에서 30대 매수 증가가 시장 강세의 핵심 동력으로 작용했고, 상승세가 강남권뿐 아니라 비강남권으로도 확산되는 흐름을 함께 짚었습니다.

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