서울 외국인 주택거래 허가제, 신청 96% 승인 속 사후 점검 격차 부각

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Ezequiel Gomes

22.10.2026

서울 외국인 주택거래 허가제, 신청 96% 승인 속 사후 점검 격차 부각 — 외국인 주택허가 실효성 논란

서울에서 외국인 주택 매입에 대한 토지거래허가제가 시행된 뒤 허가 신청의 96% 이상이 승인되면서 제도의 차단 효과를 둘러싼 점검 필요성이 커지고 있다. 허가 이후 실거주 의무 이행을 확인하는 점검은 전체 대상의 약 39%가 아직 완료되지 않아 사후관리의 실효성이 핵심 과제로 떠오르고 있다.

하이라이트

2022년 8월~2023년 8월 서울 25개 자치구 외국인 주택거래허가 신청 963건 중 96.4%인 928건이 승인됐다.
제도 시행 후 서울 외국인 주택 거래량은 전년 대비 37% 감소했으나, 허가 기준 강화 외 추가 요인도 작용했다.
서울 내 실거주 의무 점검 완료율은 60.9%에 그치고 자치구별로 18.8%~100%까지 큰 편차가 나타났다.

허가 승인 현황과 제도 운용

매일경제 보도에 따르면 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 전용기 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료에서 지난해 8월부터 올해 8월까지 서울 25개 자치구에 접수된 외국인 토지거래허가 신청은 963건으로 집계된다. 이 가운데 928건, 96.4%가 허가됐고 불허는 2건에 그쳤으며, 신청 취하 17건과 기타 처리 16건이 포함됐다.

불허된 2건은 모두 서초구에서 접수된 미국 국적자의 신청이다. 기존 주택 처분 여부가 불확실하거나 2년 실거주 의무 요건을 충족하지 못한 점이 불허 사유로 제시된다.

정부는 외국인의 투기성 주택 매입을 막기 위해 지난해 8월 말 이 제도를 도입한다. 외국인이 서울 등 수도권에서 토지 면적 6㎡ 이상인 주택을 매수할 경우 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 하며, 허가일로부터 4개월 이내 입주해 2년간 실거주해야 한다. 대상은 아파트뿐 아니라 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택까지 포함된다.

제도 시행 이후 서울 내 외국인 주택 거래량은 전년 동기 대비 37% 감소한 것으로 나타난다. 다만 거래 감소가 허가 기준 강화의 직접 효과인지는 부동산시장 전반의 수요 위축 등 다른 변수도 있어 단정하기 어렵다.

자치구별 점검 편차와 관리 과제

사후관리 단계에서는 실거주 의무 점검의 지역별 편차가 크게 나타난다. 서울 지역 점검 대상 732건 가운데 완료된 건수는 446건으로 완료율은 60.9%이며, 나머지 286건, 39.1%는 점검이 진행 중이거나 아직 끝나지 않는다.

서울 25개 자치구 가운데 11개 구는 실거주 점검 완료율이 50%를 밑돈다. 마포구와 영등포구는 각각 대상 16건 중 3건만 점검해 완료율이 18.8%를 기록하고, 서대문구는 15건 중 3건으로 20.0%, 서초구는 35건 중 8건으로 22.9%를 보인다.

반면 금천구는 점검 대상 71건, 강서구는 63건 전부 점검을 마친다. 같은 서울 안에서도 자치구별 집행 속도와 관리 역량 차이가 뚜렷하게 드러나는 셈이다.

실거주 의무 위반 사례도 확인된다. 중랑구에서는 1건이 적발돼 이행명령이 내려진다.

전용기 의원은 외국인 주택거래량 감소만으로 투기성 거래 차단 효과를 단정할 수 없다며, 허가 단계뿐 아니라 허가 이후 실거주 의무 준수 여부를 확인하는 관리가 중요하다고 지적한다. 또 점검 지연 원인을 파악하고 허가 이후 의무 이행까지 체계적으로 관리할 수 있도록 사후관리 체계를 보완해야 한다고 밝힌다.

저희가 이전에 전한 한미 재계의 대미 전략투자 추진 논의에서는 반도체·조선·AI·에너지 등 대규모 프로젝트가 실행 단계로 넘어가면서 비자와 인허가 절차를 신속하고 예측 가능하게 정비해야 한다는 요구가 핵심으로 다뤄졌습니다. 특히 알래스카 LNG 등 인프라 사업의 추진 여부에 따라 국내 기업 참여 기대와 함께, 정부 차원의 상업성 검토와 제도적 뒷받침이 중요하다는 점을 짚었습니다.

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