อพาร์ตเมนต์หรือ Bitcoin: เลือกสินทรัพย์เพื่อรักษาความมั่งคั่ง

​อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในวิธีหลักในการรักษาความมั่งคั่งมานานหลายทศวรรษ ผู้คนซื้ออพาร์ตเมนต์และบ้านไม่เพียงเพื่ออยู่อาศัย แต่ยังซื้อเป็นสินทรัพย์ที่คาดว่าจะช่วยรับมือกับเงินเฟ้อและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป Leon Wankum ผู้เขียน Digital Real Estate เชื่อว่า Bitcoin อาจเข้ามารับบทบาทนี้ได้บางส่วน แต่จะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างไร?

Wankum ไม่ได้โต้แย้งว่า BTC จะเข้ามาแทนที่บ้านหรือทำให้อสังหาริมทรัพย์หมดความสำคัญ ข้อโต้แย้งของเขาแตกต่างออกไป นั่นคือเงินทุนจำนวนมากไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพราะผู้คนต้องการพื้นที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แต่เพราะพวกเขากำลังมองหาวิธีรักษาอำนาจซื้อของเงิน

ดูโพสต์บน X กำลังโหลด...

news.removed-tweet-widget.title

news.removed-tweet-widget.content

หาก Bitcoin สามารถแข่งขันในบทบาทนี้ได้ วิธีประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัยก็อาจเปลี่ยนไปด้วย ราคาจะขึ้นอยู่กับประโยชน์ใช้สอย ทำเล และรายได้จากค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แทนที่จะขึ้นอยู่กับความคาดหวังว่าราคาจะปรับขึ้นต่อไปเพียงอย่างเดียว

อสังหาริมทรัพย์ในฐานะแหล่งเก็บรักษาความมั่งคั่ง

ขนาดมหาศาลของตลาดช่วยอธิบายได้ว่าทำไมประเด็นนี้จึงสำคัญ จากข้อมูลของ Savills ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกมีมูลค่าประมาณ $393 trillion โดยประมาณ $287 trillion เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

เมื่อเทียบกันแล้ว มูลค่าตามราคาตลาดปัจจุบันของ Bitcoin อยู่ที่ประมาณ $1.6 trillion

Wankum อธิบายว่าส่วนหนึ่งของมูลค่าที่อยู่อาศัยคือ “ส่วนเพิ่มเชิงตัวเงิน” ซึ่งหมายถึงส่วนต่างที่ผู้ซื้อยินดีจ่าย ไม่ใช่เพื่อสิทธิในการอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อคุณสมบัติที่ทำให้ อสังหาริมทรัพย์ เป็นแหล่งเก็บรักษาความมั่งคั่ง

ผู้เขียนเสนอข้อสรุปที่ไปไกลกว่านั้นมาก โดยระบุว่าส่วนเพิ่มนี้อาจคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 80–90% ของมูลค่าตลาด ไม่มีข้อมูลประเมินจากหน่วยงานอิสระที่ยืนยันสัดส่วนดังกล่าว จึงควรมองข้ออ้างนี้เป็นสมมติฐานของแบบจำลองที่เขานำเสนอ มากกว่าจะถือเป็นข้อเท็จจริงที่ได้รับการยืนยัน

ในสหรัฐฯ ช่วงหลายปีที่ผ่านมา นักลงทุน มีสัดส่วนประมาณหนึ่งในห้าของผู้ซื้อบ้าน และมีสัดส่วนสูงกว่านี้มากในเมืองใหญ่บางแห่ง ความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งมาจากบุคคลและบริษัทที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยมีวัตถุประสงค์หลักเป็นการลงทุนทางการเงินจริง

อย่างไรก็ตาม ความต้องการลงทุนเป็นเพียงหนึ่งในปัจจัยที่ส่งผลต่อราคา มูลค่าที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับแนวโน้มประชากร รายได้ ความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย ข้อจำกัดในการก่อสร้าง ต้นทุนที่ดิน ภาวะเศรษฐกิจในท้องถิ่น และอุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ดังนั้น การเติบโตของตลาดจึงไม่อาจอธิบายได้ด้วยความพยายามปกป้องเงินจากเงินเฟ้อเพียงอย่างเดียว

Wankum เชื่อมโยงบทบาทที่เพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะช่องทางออมเงินเข้ากับช่วงหลังปี 1971 ซึ่งเป็นปีที่สหรัฐฯ ยกเลิกการผูกค่าเงินดอลลาร์กับทองคำ อย่างเด็ดขาด เหตุผลของเขาคือ ยิ่งสกุลเงินเฟียตสูญเสียอำนาจซื้อเร็วขึ้น เงินทุนก็ยิ่งไหลเข้าสู่สินทรัพย์ทางกายภาพที่มีจำกัด เช่น ที่ดิน บ้าน และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ดูโพสต์บน X กำลังโหลด...

news.removed-tweet-widget.title

news.removed-tweet-widget.content

Bitcoin มีแนวคิดเรื่องความขาดแคลนในลักษณะเดียวกัน แต่ไม่ได้ผูกติดกับสถานที่ใดสถานที่หนึ่งทางกายภาพ นี่คือรากฐานของข้อเสนอใน Digital Real Estate: หากนักลงทุนต้องการสินทรัพย์เพื่อรักษาความมั่งคั่งเป็นหลัก BTC ก็สามารถแข่งขันกับอพาร์ตเมนต์หรือบ้านได้ แม้จะทดแทนประโยชน์ใช้สอยของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ก็ตาม

Bitcoin มีอะไรให้เป็นทางเลือกแทนอสังหาริมทรัพย์

เมื่อมองที่อยู่อาศัยในฐานะสินทรัพย์ทางการเงินเพียงอย่างเดียว Bitcoin มีข้อได้เปรียบหลายประการ สามารถซื้อได้ในจำนวนเท่าใดก็ได้ ขายได้รวดเร็ว โอนข้ามพรมแดนได้ และถือครองได้โดยไม่ต้องรับภาระค่าซ่อมแซม ค่าประกันอาคาร หรือค่าบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์

ข้อได้เปรียบเหล่านี้เห็นได้ชัดเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนเมื่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง ในสหรัฐฯ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบ 30 ปีสูงกว่า 7% ในช่วงฤดูใบไม้ร่วงปี 2026 ทำให้การซื้อบ้านโดยกู้ยืมมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าหลายปีก่อนอย่างมาก

ในบริบทนี้ การเปรียบเทียบระหว่างการซื้อบ้านกับการเช่าควบคู่กับการนำเงินส่วนเกินไปลงทุน จึงเป็นคำถามเชิงปฏิบัติมากกว่าเป็นเพียงทฤษฎี

ดูโพสต์บน X กำลังโหลด...

news.removed-tweet-widget.title

news.removed-tweet-widget.content

อย่างไรก็ตาม การเปรียบเทียบนี้มีข้อจำกัดอย่างชัดเจน เพราะอสังหาริมทรัพย์มอบสิ่งที่ BTC ให้ไม่ได้ ผู้คนสามารถอาศัยอยู่ในบ้าน ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ และใช้ประโยชน์จากที่ดินกับอาคารพาณิชย์ได้จริง โดยไม่ขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของตลาดการเงิน

นอกจากนี้ ราคาที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปยังเปลี่ยนแปลงช้ากว่ามาก Bitcoin อาจสูญเสียมูลค่าหลายสิบเปอร์เซ็นต์ภายในเวลาไม่กี่เดือน ขณะที่อสังหาริมทรัพย์แทบไม่เคยเผชิญการเปลี่ยนแปลงในระดับใกล้เคียงกันภายในช่วงเวลาเดียวกัน

ความแตกต่างนี้สำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ใช้สินทรัพย์เป็นหลักประกัน

ตลาดสินเชื่อที่มี Bitcoin เป็นหลักประกันมีอยู่แล้ว แพลตฟอร์มคริปโทเคอร์เรนซี รายใหญ่เปิดให้ผู้ใช้กู้ยืมโดยใช้เหรียญเป็นหลักประกันโดยไม่ต้องขายออก อย่างไรก็ตาม ข้อตกลงเหล่านี้มีเงื่อนไขผ่อนปรนน้อยกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปมาก หากราคา Bitcoin ร่วงลงอย่างรุนแรง หลักประกันอาจถูกบังคับขายโดยอัตโนมัติ

เจ้าของบ้านไม่ต้องวางหลักประกันเพิ่มเติมเพียงเพราะมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ลดลงในช่วงหนึ่งสัปดาห์

จะเกิดอะไรขึ้นหากเงินลงทุนบางส่วนย้ายไปสู่ BTC จริง?

หาก Bitcoin ยังคงได้รับการยอมรับในฐานะแหล่งเก็บรักษาความมั่งคั่ง ผลกระทบหลักจะอยู่ที่ความต้องการลงทุน มากกว่าความต้องการที่อยู่อาศัยโดยพื้นฐาน ผู้คนยังคงต้องการบ้านและอพาร์ตเมนต์ แต่ผู้ซื้อบางส่วนอาจเลิกมองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกเดียวในการปกป้องเงินออม

ในสถานการณ์เช่นนั้น นักลงทุนจะให้ความสำคัญกับผลตอบแทนที่อสังหาริมทรัพย์สร้างได้จริงมากขึ้น แทนที่จะคาดหวังเพียงว่าราคาจะปรับขึ้น

นั่นหมายถึงรายได้จากค่าเช่า ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ภาษี และคุณภาพของสินทรัพย์เอง อสังหาริมทรัพย์อาจต้องแข่งขันกับเครื่องมือทางการเงินอื่น ๆ เพื่อแย่งชิงเงินลงทุนทุกดอลลาร์มากขึ้น

ดูโพสต์บน X กำลังโหลด...

news.removed-tweet-widget.title

news.removed-tweet-widget.content

ไม่ได้หมายความว่าราคาจะลดลงโดยอัตโนมัติ ในเมืองที่มีอุปทานที่อยู่อาศัยจำกัด การย้ายถิ่นฐานสูง หรือรายได้เติบโตแข็งแกร่ง มูลค่าอสังหาริมทรัพย์อาจเพิ่มขึ้นต่อไปไม่ว่า Bitcoin จะได้รับความนิยมเพียงใด อย่างไรก็ตาม หากเงินลงทุนบางส่วนเข้าถึงทางเลือกที่มีสภาพคล่องสูงกว่าได้ แหล่งที่มาของความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนนี้ก็อาจอ่อนตัวลง

บทบาทของหลักประกันก็อาจเปลี่ยนแปลงได้เช่นกัน ปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในสินทรัพย์หลักที่ธนาคาร ยินดีรับเป็นหลักประกันเพื่อปล่อยสินเชื่อวงเงินสูงและระยะยาว หาก Bitcoin มีความผันผวนน้อยลงและผนวกรวมเข้ากับระบบการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลได้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น ก็อาจเข้ามาเสริมบทบาทนี้ได้ แม้การปล่อยสินเชื่อด้วยเงื่อนไขเทียบเท่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะยังเป็นเรื่องที่ห่างไกล

ดังนั้น ผลกระทบที่คริปโทเคอร์เรนซีอาจมีต่อตลาดที่อยู่อาศัยจึงไม่น่าจะมาในรูปแบบที่เงินทุนถอนตัวออกจากอสังหาริมทรัพย์อย่างฉับพลัน

แต่มีแนวโน้มว่าจะเป็นการแข่งขันเพื่อดึงดูดเงินลงทุนที่ค่อยเป็นค่อยไป หากผู้คนเข้าถึงสินทรัพย์หายากที่ซื้อขายได้ทั่วโลกอีกประเภทหนึ่ง การซื้ออพาร์ตเมนต์หลังที่สองก็ไม่ใช่ทางเลือกที่ชัดเจนเพียงทางเดียวในการรักษาความมั่งคั่งอีกต่อไป

Bitcoin ไม่ได้ทำให้ที่อยู่อาศัยหมดคุณค่า แต่ช่วยให้เห็นความแตกต่างระหว่างหน้าที่สองด้านของอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ตลาดยังคงให้มูลค่ากับการอยู่อาศัย การปล่อยเช่า และการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ทางกายภาพ แต่บทบาทของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะ “สินทรัพย์ปลอดภัยเพื่อรักษาความมั่งคั่ง” กำลังเผชิญกับคู่แข่งดิจิทัลระดับโลก