Aktien vs. Immobilien: Zwei Ansätze zum Vermögensaufbau

Aktien und Immobilien sind zwei der beliebtesten Wege, um Ersparnisse zu vermehren. Einige Menschen bevorzugen Beteiligungen an Unternehmen, während andere Mieteinnahmen erzielen wollen. Aber welcher Ansatz funktioniert für den Durchschnittsanleger besser?

Milliarden in fünf Minuten

Auf einer Aktionärsversammlung von Berkshire Hathaway wurde Warren Buffett einmal gefragt, warum er in Aktien statt in Immobilien investiert. Buffett antwortete, dass der Aktienmarkt mehr Möglichkeiten bietet. Das Unternehmen kann innerhalb von Minuten Wertpapiere im Wert von Hunderten Millionen Dollar kaufen, ohne dem Verkäufer seine Identität offenzulegen.

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Immobilientransaktionen sind komplizierter. Selbst nach einer Einigung über den Preis diskutieren die Parteien weiter über Finanzierung, Schulden, Mieter, den Zustand des Gebäudes und die Bedingungen der Übertragung. Eigentümer, Banken, Anwälte und Gläubiger können alle involviert sein, sodass der Abschluss eines Geschäfts manchmal Monate oder sogar Jahre dauern kann.

Buffett behauptet nicht, dass Immobilien keine Rendite erwirtschaften können. Berkshire kaufte solche Vermögenswerte nach der Krise 2008–2009, als die Preise stark fielen. Allerdings wurden in diesem Zeitraum auch Aktien zu niedrigen Preisen gehandelt, und Transaktionen waren viel einfacher abzuwickeln.

Die historische Performance stützt seine Wahl. Seit Anfang 1988 ist der S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index um etwa 374 % gestiegen. Im gleichen Zeitraum legte der S&P 500 um rund 2.218 % zu, während seine Gesamtrendite unter Berücksichtigung reinvestierter Dividenden 5.000 % überstieg.

Miete, Hypotheken und Cashflow

Buffett schätzt die Geschwindigkeit einer Transaktion, während Robert Kiyosaki, Autor von Rich Dad Poor Dad, sich primär auf den Geldfluss konzentriert. Er betrachtet Immobilien nur dann als Vermögenswert, wenn die Mieteinnahmen Hypothek, Steuern, Versicherungen, Reparaturen und andere Ausgaben decken. Nach diesem Ansatz wird ein selbstgenutztes Eigenheim, das kein Einkommen generiert, als Verbindlichkeit betrachtet, da es jeden Monat zusätzliche Ausgaben verursacht.

Kiyosaki steht dem Aktienmarkt skeptisch gegenüber und hat davor gewarnt, dass er im Jahr 2026 den größten Crash seiner Geschichte erleben könnte. Er glaubt, dass ein großer Reset des Finanzsystems bevorstehen könnte. Der Investor gab ähnliche Warnungen vor der Finanzkrise 2008 ab, als der S&P 500 vom Höchststand bis zum Tiefpunkt rund 57 % verlor.

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Kiyosaki bevorzugt Vermögenswerte, die direkt kontrolliert und zur Erzielung regelmäßiger Einkünfte genutzt werden können. Neben Immobilien erwähnt er häufig Gold, Silber und Bitcoin.

Zwei Märkte unter Druck

Die Debatte zwischen Buffett und Kiyosaki findet vor dem Hintergrund eines herausfordernden Jahres 2026 statt. Laut Russell Investments erholte sich der S&P 500 in weniger als drei Monaten von seinem anfänglichen Rückgang und erreichte anschließend neue Höchststände. Die erwarteten Gewinne der Unternehmen im Index waren in den vorangegangenen drei Jahren um durchschnittlich etwa 16 % pro Jahr gewachsen.

Ein erheblicher Teil des Marktwachstums ist mit Unternehmen verbunden, die KI und die sie unterstützende Infrastruktur entwickeln. Infolgedessen wird die Marktperformance zunehmend von einer begrenzten Gruppe von Technologieführern abhängig. Analysten identifizieren geopolitische Spannungen, Unterbrechungen der Lieferketten und abrupte Änderungen der Zinserwartungen als einige der Hauptrisiken.

Auch Immobilien sind mit steigenden Kosten konfrontiert. Laut JLL stiegen die Kosten für den gewerblichen Innenausbau zwischen dem ersten Quartal 2025 und dem ersten Quartal 2026 in London und Seoul um bis zu 10 % und in New York um 8 %. Teure Finanzierungen und Baukosten führen dazu, dass Entwickler weniger Projekte starten, was das Angebot an hochwertigen Immobilien verringert.

Dies zwingt Investoren dazu, Immobilien sorgfältiger auszuwählen. Die Nachfrage nach modernen Gebäuden in attraktiven Lagen bleibt stark, während veraltete Immobilien zusätzliche Investitionen erfordern und es länger dauert, Mieter zu finden. Infolgedessen können zwei Immobilien in derselben Stadt sehr unterschiedliche Renditen erzielen.

Die Einstiegshürde zählt genauso viel wie die Rendite

Für einen Privatanleger, der eher eine gewöhnliche Wohnung als ein Bürogebäude in Betracht zieht, ist die Haupteinschränkung die Einstiegshürde. Die erste Frage ist meist einfach: Wie viel Geld ist man bereit zu investieren? Der Kauf von Anteilen an einem S&P 500 Indexfonds erfordert möglicherweise nur ein paar Dutzend oder ein paar Hundert Dollar. Das Portfolio kann jeden Monat erweitert werden, und ein Teil davon kann bei Bedarf während einer Handelssitzung verkauft werden.

Immobilien erfordern vorab viel mehr Geld. Beispielsweise würde eine Immobilie zum Preis von 250.000 $ eine Anzahlung von 50.000 $ erfordern, wenn der Käufer 20 % anzahlt. Abschlusskosten, Versicherungen, Reparaturen und Steuern müssen zu diesem Betrag hinzugerechnet werden. Wenn der Mieter auszieht, muss der Eigentümer vorübergehend die Hypotheken- und Nebenkostenzahlungen aus eigener Tasche decken.

Über einen einzigen Indexfonds kann ein Anleger 10.000 $ auf Hunderte von Unternehmen verteilen. Ein Wohnungskäufer investiert einen viel größeren Betrag in eine einzige Immobilie, ein Viertel und einen Mietmarkt. Immobilien geben dem Eigentümer jedoch mehr Kontrolle: Er kann die Miete erhöhen, die Immobilie renovieren, die Nutzung ändern oder sie nach Verbesserungen verkaufen.

Eine schwierige Wahl

Wofür sollten sich Anleger also entscheiden: Aktien oder Immobilien? Aktien eignen sich besser für diejenigen, die mit einem kleinen Betrag beginnen, Vermögenswerte schnell kaufen und verkaufen möchten und eine Immobilie nicht selbst verwalten wollen. Diese Bequemlichkeit geht jedoch mit Volatilität einher: Der Wert eines Portfolios kann innerhalb von Wochen oder Monaten erheblich sinken.

Immobilien bieten eine größere Kontrolle und können regelmäßige Mieteinnahmen generieren, erfordern aber erhebliches Startkapital, eine finanzielle Reserve und ständige Aufmerksamkeit. Investoren müssen Hypotheken, Steuern, Versicherungen, Reparaturen und Leerstandszeiten einkalkulieren.

Die Wahl hängt daher nicht davon ab, welcher Vermögenswert universell „besser“ ist, sondern von dem verfügbaren Investitionsbetrag, dem Anlagehorizont und der Bereitschaft, den Vermögenswert zu verwalten. Aktien sind einfacher und liquider, während Immobilien profitabler sein können, wenn die Mietnachfrage stabil ist und das Objekt nach allen Ausgaben einen positiven Cashflow generiert.