בית המשפט המחוזי מטלטל את תחום הפינוי-בינוי עם קו חדש לשוויון תמורות

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
בית המשפט משנה פינוי-בינוי

כל החדשות

הסיפורים החמים

חדשות קריפטו

חדשות פיננסיות

מטבעות

קולות השוק

חדשות רגולטורים

אנדראס קריסטו

18.05.2026

בית המשפט המחוזי מטלטל את תחום הפינוי-בינוי עם קו חדש לשוויון תמורות — מהפך בפינוי-בינוי

פסיקה חדשה בתחום ההתחדשות העירונית מציבה סימן שאלה על מודל נפוץ של הענקת תוספת שטח אחידה לכלל בעלי הדירות בפרויקטי פינוי-בינוי. ההכרעה ברמת גן מחדדת כי חלוקה זהה אינה בהכרח שוויונית, ועלולה להשפיע על הסכמים קיימים, על תמחור עסקאות ועל קצב קידום פרויקטים.

היילייטס

שופט בית המשפט המחוזי גלעד הס קובע כי בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב הרא"ה ברמת גן, תוספת שטח אחידה פוגעת בשוויון, ופוסק דמי איזון בגובה 140 אלף שקל לבעלת דירה גדולה.
הפסיקה מדגישה שדירה גדולה זכאית לתמורה גדולה יותר, ועשויה להוביל לפתיחה מחדש של הסכמים ועיכוב פרויקטים בטענות להיעדר שוויון.
בפסק דין נוסף, השופט הס קובע ביוני 2025 כי חישוב היטל השבחה ייעשה לפי עסקאות אמיתיות לאחר אישור התוכנית, ולא על בסיס הערכות ספקולטיביות.

הכרעת השוויון בפרויקט ברמת גן

כפי שפורסם לראשונה בגלובס, השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי קובע כי בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב הרא"ה ברמת גן, תוספת שטח אחידה לכל הדירות אינה עומדת בהכרח במבחן השוויון כאשר היא מתעלמת מהגודל היחסי של הדירות הקיימות. במסגרת ההליך הוא מחייב תשלום דמי איזון של 140 אלף שקל לבעלת דירה בשטח 120 מ"ר, שנפגעה מהחלוקה האחידה.

הפסיקה מבהירה כי אין מבחן אחד שחל על כל פרויקט, אך נקודת המוצא לבחינת שוויון התמורות היא שדירה גדולה יותר עשויה להיות זכאית לתמורה גדולה יותר. לצד זאת, לפי גורם המקורב לשופט, אין מדובר במהפכה כוללת אלא בשינוי מדוד של נקודת המוצא, מאחר שניתן לסטות מהעיקרון כאשר קיימים נתונים קנייניים או תכנוניים המצדיקים זאת.

הגורם מוסיף כי מאחר שהמחוקק לא מתייחס ישירות לסוגיה, בית המשפט נדרש לעצב את הכללים. בשוק הנדל"ן ובעולם היזמות והייעוץ המשפטי עולים בעקבות ההכרעה חששות מפני פתיחה מחדש של הסכמים ועיכוב פרויקטים בטענות של היעדר שוויון, אף שבפועל כבר קיימים גם כיום פרויקטים שבהם התמורה מחולקת לפי הגודל היחסי של כל דירה.

השלכות רחבות על היטל השבחה והתחדשות עירונית

ההכרעה הנוכחית מצטרפת לשורת פסקי דין קודמים של הס שמשפיעים על כלכלת הנדל"ן. ביוני 2025 הוא קובע מתווה לחישוב היטל השבחה בפרויקטי פינוי-בינוי על בסיס שיטת ההשוואה הישירה, הנשענת על עסקאות אמיתיות שנעשו לאחר אישור התוכנית, ולא על הערכות ספקולטיביות; החלטה זו מצויה בהליכי ערעור בבית המשפט העליון.

במרץ 2025 הוא גם קובע כי תוכנית השימור של תל אביב אינה משביחה כשלעצמה את המקרקעין, ולכן לא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה באופן גורף. גם תיק זה נמצא בערעור, לאחר שהעירייה טוענת כי התוכנית מעלה את שווי הקרקע, בעוד בעלי נכסים רבים טוענים לפגיעה בערך הנדל"ן.

בקרב עורכי דין בתחום, המשמעות המצטברת של פסיקותיו היא חיזוק גישה שמעדיפה בחינה קונקרטית של כל מקרה על פני נוסחאות אחידות. עו"ד דן הלפרט אומר כי פסק הדין האחרון הוא מהמשמעותיים בתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית, ואילו עו"ד עידן מנצ'ל מציין כי הקו המנחה של הס הוא פסיקה לפי התיאוריה של עולם הנדל"ן, תוך נטייה לבחינה פרטנית של נסיבות כל מקרה, גם כאשר לפסיקות יש השלכות רוחביות.

בכתבה קודמת שלנו סקרנו את פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב הרא"ה ברמת גן, שבו נקבע כי תוספת שטח אחידה לכל הדירות עשויה לפגוע בעקרון השוויון כאשר היא מתעלמת מגודל הדירות המקורי. הובהר כי לשם המשך קידום המיזם נפסקו דמי איזון לבעלת דירה גדולה שנפגעה מהחלוקה, וכי ההכרעה עלולה להגביר אי-ודאות ומחלוקות בין דיירים ליזמים סביב מודל ה"תוספת האחידה".

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?