יזמי התחדשות עירונית מצמצמים תמורות לדיירים על רקע שחיקת רווחיות

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
שחיקת רווחיות בהתחדשות עירונית

כל החדשות

הסיפורים החמים

חדשות קריפטו

חדשות פיננסיות

מטבעות

קולות השוק

מיליארדרים

חדשות רגולטורים

אנדראס קריסטו

לפני 10 שעות

יזמי התחדשות עירונית מצמצמים תמורות לדיירים על רקע שחיקת רווחיות — פחות תמורות לדיירים

שחיקה גוברת בכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית דוחפת יזמים ובעלי דירות לפתוח מחדש חוזים שנחתמו בשנים קודמות. התהליך מוביל במקרים רבים לצמצום שטחי דירות, ויתור על שכר דירה בתקופת הבנייה או תשלום עבור חניה, כדי למנוע עיכוב או ביטול של פרויקטים.

היילייטס

זינוק בעלויות המימון והביצוע והתמשכות העלאת הריבית גרמו ליזמי התחדשות עירונית לפתוח 81 חוזים בתל אביב ובארץ בשל שחיקת רווחיות.
בפרויקטים שנחתמו ב-2021–2022, יזמים מפחיתים תמורות לדיירים כגון קיצוץ שטחים, ויתור על שכר דירה והורדת מפרטים טכניים עקב שינוי בתנאי השוק.
עדכון תקן 21 בתחילת השנה קבע ערכים שמאיים גבוהים יותר ורווחיות מינימלית לפרויקטים, במטרה להבטיח היתכנות כלכלית נוכח הדינמיות בענף.

פתיחת חוזים על רקע עלויות מימון וביצוע

כפי שפורסם בגלובס, בענף ההתחדשות העירונית מתרחבת תופעת פתיחת ההסכמים מול בעלי הדירות, לאחר שעליית הריבית, התייקרות המימון והזינוק בעלויות הביצוע החלישו את רווחיותם של פרויקטים רבים. לצד זאת, ירידה בבקשות להיתרי בנייה ובהתחלות הבנייה בתל אביב מחזקת את ההערכה כי האטרקטיביות הכלכלית של חלק מהמיזמים נשחקת.

עו"ד זיו גרומן, מייסד משרד גרומן ושות', אומר כי בבדיקה שערך נמצאו במשרדו 81 פרויקטים שבהם יזמים חזרו לדיירים ופתחו חוזים בשל חוסר כדאיות כלכלית. לדבריו, ברובע 4 בתל אביב מדובר על 80% מהחוזים, אך התופעה קיימת בכל הארץ, בין היתר משום שתוכניות שקודמו לפני כשש שנים נבנו על הנחות שוק שונות מהותית מהמצב הנוכחי.

גם יזמים בענף מתארים לחץ גובר לשנות התחייבויות שניתנו בשנים 2021 ו-2022, לפני מחזור העלאות הריבית וההתייקרות החדה בבנייה. תומר רייפמן, מנכ"ל ובעלים של יעז יזמות, אומר כי פרויקטים שנחתמו באותן שנים מגיעים לביצוע רק כעת, לאחר שתנאי השוק השתנו מהותית, ולכן חלק מהמיזמים שכבר היו רווחיים אינם כדאיים עוד.

לדבריו, השינויים שנדונים מול הדיירים כוללים הפחתת מטרים, אם הדבר אפשרי תכנונית, ויתור על דמי שכירות, הורדת מפרט טכני, הפחתת קומות ותשלום עבור חניה שהובטחה בעבר. אורן יושפה, מנכ"ל משותף ובעלים בקבוצת יושפה, מוסיף כי ברוב המקרים מנסים להימנע משינויים בשטח ובתכנון הדירות עצמן, כדי לא לעכב את הפרויקט לשנים נוספות, ולכן הפתרונות מתמקדים בתמורות כלכליות אחרות.

השלכות על הדיירים ולחץ לשינוי רגולטורי

הוויתורים שמבקשים היזמים מטילים נטל חדש על בעלי הדירות, במיוחד כאשר מדובר בוויתור על שכר דירה בתקופת הבנייה. במצב כזה, דיירים שהתגוררו במשך שנים בדירה בבעלותם נדרשים לראשונה לממן בעצמם שכירות, אף שבענף טוענים כי לעיתים ניתן לבנות לכך פתרונות באמצעות הגוף המלווה של הפרויקט.

נתי גלבוע, מנכ"ל חברת ההתחדשות העירונית גפן שבשליטת אבו מגורים, אומר כי אחת הבעיות המרכזיות בענף היא פרק הזמן הארוך בין אישור התוכניות לבין תחילת הביצוע בפועל. לדבריו, פער הזמן הזה יוצר אי ודאות עמוקה, משום שהיזם מתקשה להעריך כיצד ייראה השוק בעוד חמש שנים ואם הפרויקט יישאר כדאי כלכלית.

לטענתו, כאשר הנחות היסוד השמאיות מתיישנות, היזם והדיירים נותרים כבולים לפרויקט שאינו מייצר רווחיות מספקת, והנפגעים הישירים הם הדיירים שנשארים בבניינים ישנים ולעיתים גם ללא מיגון. לכן הוא קורא למנגנון גמיש יותר בקביעת הזכויות והתמחור, שיאפשר מרווח יזמי רחב יותר בשלבי התכנון הראשוניים ובחינה מחודשת עם השלמת הפרויקט.

ברקע לכך, בתחילת השנה פורסם עדכון לתקן 21 של השמאי הממשלתי, שנבחן בכל פרויקט התחדשות עירונית וקבע ערכים גבוהים יותר במחוזות שונים לצד טווחי סטייה מותרים. לראשונה נקבעו גם שיעורי רווח מינימליים ברורים לפי אזורים גיאוגרפיים, במהלך שממחיש את ההכרה הרשמית בכך שהשוק דינמי ושבלי התאמות כלכליות, חלק מהפרויקטים לא ייצאו לדרך.

בכתבה קודמת שלנו ניתחנו כיצד השווקים בישראל המשיכו לתמחר הפחתת ריבית קרובה של בנק ישראל גם על רקע העימות מול איראן, לצד תנודתיות מוגבלת יחסית בשקל לאחר התערבות בשוק המט"ח. הסברנו אילו כוחות עומק תומכים במטבע המקומי, ומהם הסיכונים האפשריים אם תירשם הסלמה שתדחוף את מחירי האנרגיה והאינפלציה כלפי מעלה.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?