יזמי המגורים מרחיבים ממ"דים בפרויקטים, אך התוספת תומכת בעליית מחירי הדירות

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
הרחבת ממ"דים ועליית מחירים

כל החדשות

הסיפורים החמים

חדשות קריפטו

חדשות פיננסיות

מטבעות

קולות השוק

חדשות רגולטורים

חדשות בנקים מרכזיים

אנדראס קריסטו

לפני 20 שעות

יזמי המגורים מרחיבים ממ — האם ממ"ד גדול ייקר דירה?

כמעט שנה לאחר כניסת תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה לתוקף, חברות נדל"ן למגורים מטמיעות ממ"דים גדולים יותר עם שירותים או חדרי רחצה גם בפרויקטים שכבר היו בשלבי תכנון מתקדמים. המהלך משפר את הכדאיות הכלכלית של היזמים ומבדל את המוצר בשוק חלש, אך גם מגדיל את שטח הדירה ועלול לייקר את המחיר לרוכשים.

היילייטס

תיקון 163 מאפשר הגדלת שטח הממ״ד עד 18 מ״ר גם בפרויקטים שבוצעו תכנון מוקדם, לעתים בצירוף פטורים מהיטל השבחה.
כל מטר נוסף לממ״ד מתורגם ל-50-60 אלף שקל בתל אביב ולפחות 30 אלף שקל בערי מעגל שני, ומעלה את ערך הדירה ב-90-180 אלף שקל כתוספת.
הרחבת ממ״דים עשויה לייקר דירות בכ-3% עד 7% לעומת דירות דומות, במיוחד בדירות קטנות, עלולה להכביד על השיווק ולדרוש עדכון תכנוני בפרויקטים מתקדמים.

יישום התיקון משנה תכנון ומימון

כפי שדווח בגלובס, תיקון 163 מאפשר להגדיל את שטח הממ"ד מ-12 מ"ר עד 18 מ"ר, בהתאם לגודל הדירה, כאשר חלק מהתוספת מיועד לשירותים או לחדר רחצה וחלקו להרחבת החלל עצמו. התיקון חל גם על פרויקטים שתוכננו לפני אישורו אך טרם בוצעו, ובחלק מהמקרים הוא כולל פטורים מהיטל השבחה, מלאים או חלקיים, לפי גודל הדירה.

נועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם, אומר כי החברה הקפיאה תוכניות קיימות, פתחה אותן מחדש ואף דחתה יעדים רבעוניים כדי להתאים פרויקטים להגדלת הממ"דים. לדבריו, העלות הנוספת מתקזזת עם עליית ערך הדירות, בעוד הרוכשים מקבלים חלל מרווח יותר ופתרונות סניטריים משודרגים.

מיכל גור, מנכ"לית קבוצת פרץ בוני הנגב, מתארת ביקוש גובר לממ"דים עם שירותים, בעיקר מצד משפחות עם ילדים, ומציינת כי החברה חזרה כמה חודשים לאחור בתכנון של שלושה פרויקטים, כולל כאלה שכבר היו בשלב חפירה ודיפון. ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, מוסיף כי יזמים מנצלים את חולשת המכירות כדי לעצור התקדמות, לעדכן תוכניות ולהחליף ממ"דים סטנדרטיים בממ"דים מורחבים, גם אם הדבר מחייב אישורים חוזרים ותיאומים עם פיקוד העורף.

בקבוצת שבירו אף יצאו בימים האחרונים בקמפיין למוצר ממותג של ממ"ד עם שירותים ומקלחת פרטיים. גיל אשכנזי, סמנכ"ל השיווק של החברה, אומר כי מאחר שזכויות הבנייה הנוספות ניתנות ללא תשלום נוסף על הקרקע, העלות העיקרית מבחינת היזם היא עלות הביצוע, אך הוא מזהיר כי תוספת השטח מייקרת את הדירה ועלולה להכביד על השיווק בשוק רגיש למחיר.

השבחת שווי מול מורכבות תכנונית

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי SK שמאות, מעריך כי פתיחת תוכניות לצורך הרחבת ממ"דים כדאית כיום ליזמים, משום שכל מטר נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים בשווי הדירה. לדבריו, בתל אביב מדובר על 50-60 אלף שקל למ"ר, ובערי המעגל השני לפחות 30 אלף שקל למ"ר, כך שתוספת של שלושה עד שישה מ"ר יכולה להעלות את שווי הדירה בכ-90 אלף עד 180 אלף שקל.

השמאי והמשפטן ארז כהן מעריך כי בפרויקטים שבהם התוספת מיושמת במלואה, מחיר הדירה יכול לעלות בכ-3% עד 7% לעומת דירות דומות עם ממ"ד סטנדרטי, כאשר בדירות קטנות ובינוניות שיעור ההשבחה עשוי להיות גבוה יותר. באזורי ביקוש, הוא אומר, הפרמיה עשויה להתקרב לקצה העליון של הטווח, בעוד מבחינת היזמים התוספת ללא תשלום נוסף על זכויות הקרקע משפרת את כדאיות הפרויקט עוד לפני תחילת הביצוע.

לצד היתרון הכלכלי, אדריכלים ואנשי ענף מדגישים כי שילוב חדר רחצה בממ"ד יוצר עומס תכנוני, במיוחד בפרויקטים מתקדמים. האדריכל עדי רובננקו מציין כי התוספת יכולה לבוא על חשבון שטחים אחרים בדירה, להשפיע על מערכות האינסטלציה, מיקום הפירים וחלוקת השטחים, ובחלק מהמקרים גם על יכולת השיווק.

כהן מוסיף כי בפרויקטים שטרם הגיעו לשלב רישוי מתקדם ניתן להטמיע את השינוי ביעילות יחסית, אך סמוך לקבלת היתר בנייה הוא עלול לחייב עדכון תכנון, תיאומים ואישורים נוספים. במקרים כאלה, חלק מהיזמים עשויים לוותר על המהלך כדי להימנע מדחיית ההיתר והתחלת העבודות.

בכתבה קודמת שלנו עסקנו באזהרות מפני הצטברות פרויקטים תקועים בענף הנדל"ן, על רקע מחירי דיור גבוהים, מבצעי קבלנים והתרחבות האשראי. ציינו כי שילוב בין עלייה במינוף לבין מודלי מכירה כמו 20/80 עלול להעמיק מצוקת תזרים אצל יזמים ולהגדיל סיכון לעיכובים בבנייה, לצד דיון בשאלה אם השוק יתקן בהדרגה או ייכנס לתקופת קיפאון ממושכת.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?