ועדת הערר במחוז מרכז מרחיבה פטור מהיטל השבחה בעסקאות קומבינציה

Traders Union
כל החדשות
חדשות פיננסיות
פטור מהיטל השבחה בעסקאות קומבינציה

כל החדשות

הסיפורים החמים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

חדשות פיננסיות

מטבעות

סחורות

בנקים מרכזיים

Sholanke Dele

אתמול

ועדת הערר במחוז מרכז מרחיבה פטור מהיטל השבחה בעסקאות קומבינציה — פטור מהיטל גם בקומבינציה

ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז קובעת כי הפטור מהיטל השבחה על שטחי ממ"דים חל עקרונית גם בעסקאות קומבינציה מסוג מכר חלקי. ההכרעה עשויה לחסוך מיליוני שקלים ליזמים ולבעלי קרקע, אך מתנה את הפטור המלא בהתחייבות לביצוע הבנייה בפועל.

היילייטס

החלטת ועדת הערר מחוז מרכז מרחיבה פטור מהיטל השבחה בעסקאות קומבינציה בפתח תקווה, בתנאי קיומן של התחייבויות ברורות לבנייה בפועל.
מתווה הפטור יאפשר החלתו על כלל יחידות הדיור בעסקאות קומבינציה, ולא רק על 20% מהדירות כפי שנקבע בשומה המקומית.
ההרחבה צפויה להגדיל היקף עסקאות קומבינציה, להשפיע על תמחור ועיתוי עסקאות נדל"ן מורכבות ולהסיר חסמים כלכליים למיזמי פינוי בינוי.

הכרעת הוועדה ומתווה הפטור

כפי שפורסם בגלובס, ההחלטה ניתנת במסגרת ערר שהגישו בעלי זכויות במקרקעין בפתח תקווה על שומת השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בעקבות אישור תוכנית בנייה במתחם הקריה האקדמית בעיר.

יו"ר הוועדה, עו"ד דביר סגלוביץ', קובע כי יש להכיר בתחולתו העקרונית של סעיף הפטור גם כאשר מימוש הזכויות להקמת מרחבים מוגנים נעשה במסגרת עסקת קומבינציה, ובלבד שקיים מתווה ברור וודאי לביצוע הבנייה בפועל. בכך מצמצמת ועדת הערר את ההלכה הקיימת, שלפיה הפטור חל רק במימוש בדרך של היתר בנייה ולא כאשר מדובר במימוש בדרך של מכר.

הוועדה מדגישה כי תכלית הפטור, עידוד הקמת מרחבים מוגנים, גוברת על הבחנות פורמליות בעסקאות מורכבות. לצד זאת, כדי למנוע ניצול לרעה של ההטבה, נקבע מנגנון שלפיו הפטור המלא מותנה בחתימה על כתב התחייבות לבנייה בפועל.

המקרה נוגע לבעלי זכויות שרכשו את הקרקע בשנת 1973, כאשר ייעודה היה חקלאי, ולאחר מכן שונה הייעוד לאזור מסחרי עם מגורים ושטח ציבורי פתוח. בהמשך התקשרו בעלי הזכויות עם חברה קבלנית תחילה בהסכם אופציה לעסקת קומבינציה, ולאחר פקיעתו נחתם הסכם חדש שכלל עסקת מכר ומתן שירותי בנייה. החברה הקבלנית קיבלה היתר לבניית בניין מגורים עם 66 יחידות דיור, בנייה חלקית של בניין מגורים ומסחר עם 92 יחידות דיור, וכן היתרי חפירה ודיפון.

הוועדה המקומית הכירה בזכאות לפטור מהיטל השבחה עבור שטחי ממ"דים רק ביחס ל-20% מיחידות הדיור, ושללה את הפטור לגבי יתר הדירות. בעלי הקרקע טענו, באמצעות עו"ד צבי אודם והמשפטן ברכה פפויפר ממשרד הרצוג פוקס נאמן, כי יש להחיל את הפטור על כלל יחידות הדיור בפרויקט, בעוד שהוועדה המקומית טענה כי הסכם קומבינציה אינו משנה את ההלכה שלפיה הפטור אינו חל במימוש בדרך של מכר.

השפעה על שוק הנדל"ן והוודאות המשפטית

ועדת הערר אינה סותרת את ההלכה שנקבעה בעניין חשדר מגדלי שליטה, שלפיה המונח "בנייה" מתייחס להקמה בפועל של מרחב מוגן ולא למכירת מקרקעין הכוללים זכות להקמתו, אך היא מסייגת אותה ביחס לעסקאות קומבינציה. בהחלטה נכתב כי ההלכה הקיימת מתאימה למצבים שבהם פעולת המכר עומדת בפני עצמה, ולא למקרים שבהם המכירה והבנייה שזורות במהלך אחד המוביל למימוש הפרויקט.

סגלוביץ' מציין כי מיזמי בנייה מורכבים הם תוצר של תהליך תכנוני ומשפטי משולב, ולכן בחינה מהותית של טיב המיזם ותכליתו הכלכלית והתכנונית עדיפה על היצמדות לצורה הפורמלית של כל שלב. הוועדה מוסיפה כי פרשנות המרחיבה את הפטור לעסקאות קומבינציה משרתת גם את טובת הפרט וגם את טובת הכלל, משום שהיא מעודדת הקמת תשתיות מיגון חיוניות במסגרת יוזמות פרטיות.

עו"ד תמר מגדל, שותפה במחלקת תכנון ובנייה במשרד מיתר, אומרת כי מדובר בהחלטה דרמטית, לא רק בשל התוצאה אלא בשל הנכונות לזנוח קריאה פורמלית ונוקשה של הדין. לדבריה, אם הגישה הזו מתקבלת גם במקרים נוספים, היא עשויה להשפיע על הוודאות המשפטית, על תמחור עסקאות ועל עיתוי הביצוע של עסקאות נדל"ן מורכבות, לרבות פרויקטים של פינוי ובינוי.

עו"ד צבי אודם, שייצג את העוררים, מוסר כי ההחלטה מסירה חסמים כלכליים ומרחיבה בפועל את אפשרות השימוש בפטור לבניית ממ"דים ברוב עסקאות הקומבינציה בישראל. לדבריו, ההכרעה מתמרצת הקמת מרחבים מוגנים בתקופה שבה הצורך בהם בולט במיוחד.

בהנחיות הרשות להתחדשות עירונית לשיפור הכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי, פרסמנו כי הרשות קוראת לוועדות התכנון להתאים את מדיניות האישור לתנאי השוק המשתנים. בין ההמלצות: העלאת רף הרווח היזמי המינימלי, הטמעת גמישות תכנונית בפרמטרים כמו תמהיל דירות ותקני חניה, וקיצור לוחות זמנים לאישור תוכניות כדי לצמצם ביטולי פרויקטים ופתיחה מחדש של הסכמים.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?