Apartemen atau Bitcoin: memilih tempat berlindung yang aman bagi kekayaan Anda

​Selama puluhan tahun, properti menjadi salah satu cara utama untuk menjaga kekayaan. Orang membeli apartemen dan rumah bukan hanya untuk ditinggali, tetapi juga sebagai aset yang diharapkan mampu bertahan terhadap inflasi dan nilainya meningkat seiring waktu. Leon Wankum, penulis Digital Real Estate, meyakini Bitcoin dapat mengambil alih sebagian peran tersebut. Namun, apa dampaknya bagi pasar perumahan?

Wankum tidak berpendapat bahwa BTC akan menggantikan rumah atau membuat properti menjadi usang. Argumennya berbeda: sebagian besar modal mengalir ke pasar properti bukan karena orang membutuhkan lebih banyak ruang hunian, melainkan karena mereka mencari cara untuk mempertahankan daya beli uang mereka.

Lihat postingan di X Memuat...

Tweet tersebut telah dihapus oleh penulis.

Tapi kami menyimpan semuanya 🙂.

Jika Bitcoin dapat bersaing untuk peran tersebut, cara menilai properti juga bisa berubah. Harga akan lebih bergantung pada fungsi, lokasi, dan pendapatan sewa properti, bukan sekadar ekspektasi kenaikan harga lebih lanjut.

Properti sebagai penyimpan nilai

Besarnya pasar ini menjelaskan mengapa perdebatan tersebut penting. Menurut Savills, nilai pasar properti global mencapai sekitar $393 triliun, dengan sekitar $287 triliun di antaranya berupa properti residensial.

Sebagai perbandingan, kapitalisasi pasar Bitcoin saat ini mencapai sekitar $1,6 triliun.

Wankum menyebut sebagian nilai properti sebagai “premi moneter”. Istilah ini merujuk pada jumlah tambahan yang bersedia dibayar pembeli bukan demi bisa tinggal di suatu properti, melainkan karena karakteristik yang menjadikan properti sebagai penyimpan nilai.

Penulis tersebut melangkah lebih jauh dengan menyatakan bahwa premi ini dapat mencapai 80–90% dari nilai pasar. Tidak ada estimasi independen yang mengonfirmasi proporsi tersebut, sehingga klaim itu lebih tepat dipahami sebagai asumsi dalam modelnya, bukan fakta yang sudah terbukti.

Di Amerika Serikat, investor menyumbang sekitar seperlima dari pembelian rumah dalam beberapa tahun terakhir, dengan porsi yang jauh lebih tinggi di sejumlah kota besar. Memang, sebagian permintaan perumahan berasal dari individu dan perusahaan yang membeli properti terutama sebagai aset keuangan.

Namun, permintaan investasi hanyalah salah satu faktor yang memengaruhi harga. Nilai properti bergantung pada tren populasi, pendapatan, keterjangkauan kredit hipotek, pembatasan pembangunan, harga tanah, kondisi ekonomi setempat, serta pasokan properti baru. Karena itu, pertumbuhan pasar tidak bisa semata-mata dikaitkan dengan upaya melindungi uang dari inflasi.

Wankum mengaitkan meningkatnya peran properti sebagai sarana menabung dengan periode setelah 1971, ketika Amerika Serikat secara definitif mengakhiri keterkaitan dolar dengan emas. Menurutnya, semakin cepat mata uang fiat kehilangan daya beli, semakin banyak modal mengalir ke aset fisik yang langka, seperti tanah, rumah, dan properti komersial.

Lihat postingan di X Memuat...

Tweet tersebut telah dihapus oleh penulis.

Tapi kami menyimpan semuanya 🙂.

Bitcoin menawarkan konsep kelangkaan serupa, tetapi tidak terikat secara fisik pada lokasi tertentu. Inilah dasar argumen dalam Digital Real Estate: jika tujuan utama investor memiliki suatu aset adalah menjaga kekayaan, BTC dapat bersaing dengan apartemen atau rumah meskipun tidak bisa menggantikan fungsi praktis properti tersebut.

Keunggulan Bitcoin sebagai alternatif properti

Jika dipandang semata-mata sebagai aset keuangan, Bitcoin memiliki beberapa keunggulan. Bitcoin dapat dibeli dalam jumlah berapa pun, dijual dengan cepat, ditransfer lintas negara, dan disimpan tanpa biaya perbaikan, asuransi bangunan, atau pemeliharaan properti.

Keunggulan ini sangat terasa bagi investor saat suku bunga hipotek tinggi. Di Amerika Serikat, suku bunga rata-rata hipotek 30 tahun melampaui 7% pada musim gugur 2026, sehingga pembelian rumah dengan pembiayaan utang jauh lebih mahal daripada beberapa tahun sebelumnya.

Dalam kondisi ini, membandingkan kepemilikan rumah dengan menyewa sambil menginvestasikan dana berlebih menjadi pertimbangan praktis, bukan sekadar teori.

Lihat postingan di X Memuat...

Tweet tersebut telah dihapus oleh penulis.

Tapi kami menyimpan semuanya 🙂.

Namun, perbandingan ini segera terbentur keterbatasan karena properti menawarkan sesuatu yang tidak dimiliki BTC. Orang dapat tinggal di rumah, menyewakan properti, dan memperoleh manfaat praktis dari tanah serta bangunan komersial terlepas dari kinerja pasar keuangan.

Selain itu, harga properti umumnya berubah jauh lebih lambat. Bitcoin dapat kehilangan puluhan persen nilainya dalam beberapa bulan, sementara properti jarang mengalami perubahan sebesar itu dalam periode yang sama.

Perbedaan ini sangat penting bagi seseorang yang menggunakan aset sebagai jaminan.

Pasar pinjaman dengan jaminan Bitcoin sudah ada. Sejumlah platform mata uang kripto besar memungkinkan pengguna meminjam dengan menjaminkan koin mereka tanpa menjualnya. Namun, pengaturan ini jauh lebih ketat daripada hipotek konvensional: jika harga Bitcoin turun tajam, jaminan dapat dilikuidasi secara otomatis.

Pemilik rumah tidak menghadapi kewajiban serupa untuk menambah jaminan hanya karena nilai pasar propertinya turun selama seminggu.

Apa yang terjadi jika sebagian modal investasi benar-benar beralih ke BTC?

Jika Bitcoin terus berkembang sebagai penyimpan nilai, dampak utamanya akan terasa pada permintaan investasi, bukan kebutuhan dasar akan tempat tinggal. Orang akan tetap membutuhkan rumah dan apartemen, tetapi sebagian pembeli mungkin tidak lagi menganggap properti sebagai satu-satunya pilihan untuk melindungi tabungan mereka.

Dalam skenario seperti itu, investor akan lebih mementingkan imbal hasil aktual properti daripada sekadar berharap harganya naik.

Artinya, pendapatan sewa, biaya pemeliharaan, pajak, dan kualitas aset itu sendiri akan menjadi pertimbangan utama. Properti dapat menghadapi persaingan yang lebih ketat dari instrumen keuangan lain dalam menarik setiap dolar modal investasi.

Lihat postingan di X Memuat...

Tweet tersebut telah dihapus oleh penulis.

Tapi kami menyimpan semuanya 🙂.

Ini tidak berarti harga akan otomatis turun. Di kota-kota dengan pasokan perumahan terbatas, migrasi tinggi, atau pertumbuhan pendapatan yang kuat, nilai properti dapat terus naik terlepas dari popularitas Bitcoin. Namun, jika sebagian modal investasi memiliki akses ke alternatif yang lebih likuid, sumber permintaan perumahan ini dapat melemah.

Peran jaminan juga dapat berubah. Saat ini, properti tetap menjadi salah satu aset utama yang bersedia dijadikan jaminan oleh bank untuk memberikan pinjaman besar berjangka panjang. Jika Bitcoin menjadi lebih stabil dan semakin terintegrasi dengan sistem keuangan yang teregulasi, aset ini berpotensi melengkapi peran tersebut, meskipun skema pinjaman dengan persyaratan setara hipotek masih jauh dari kenyataan.

Karena itu, dampak potensial mata uang kripto terhadap pasar perumahan kemungkinan tidak akan berupa arus modal keluar dari properti secara mendadak.

Sebaliknya, persaingan untuk mendapatkan modal investasi kemungkinan berlangsung secara bertahap. Jika orang memiliki akses ke aset langka lain yang tersedia secara global, membeli apartemen kedua bukan lagi satu-satunya cara yang jelas untuk menjaga kekayaan.

Bitcoin tidak menghilangkan nilai perumahan. Sebaliknya, Bitcoin mendorong pembedaan yang lebih jelas antara dua fungsi properti. Pasar akan tetap menghargai kemampuan untuk tinggal di suatu properti, menyewakannya, dan menggunakannya sebagai aset fisik. Namun, peran properti sebagai “tempat berlindung bagi kekayaan” kini menghadapi pesaing digital global.