한국 부동산 시장은 전세 매물 잠김, 임대료 상승, 규제 강화로 불확실성이 커지는 가운데도 주거와 상업용 부동산의 구조적 수요가 이어진다는 분석이 나온다. 박성식 Prime Appraisal Corporation 대표는 가계소득 증가, 선호 지역의 제한된 공급, 기업 성장에 따른 핵심지 오피스 수요가 시장의 기초 체력을 지지한다고 진단한다.
하이라이트
- 박성식 대표는 전세대출 발달과 자본조달 비용 하락으로 2024년에도 전세 비중이 예상보다 높게 유지된다고 분석했다.
- 핵심 지역 주거 및 오피스에 대한 수요가 지속되며, GTX 개통도 도심 집중과 중심지 지가 상승을 촉진할 수 있다고 밝혔다.
- Prime Appraisal Corporation은 머신러닝과 LLM을 활용해 비거주용 부동산 가치평가 및 기업대출 연계 AI 서비스를 구축 중임을 언급했다.
주거시장 구조와 전세 지속 배경
매일경제 인터뷰에 따르면, 박성식 Prime Appraisal Corporation 대표는 2015년 저서 출간 당시 장기적으로 부동산 가격 상승률이 낮아지면 월세 비중이 자연스럽게 커질 것으로 봤지만, 전세는 여전히 선호 임대 방식으로 유지되고 있다고 설명한다.
그는 전세 비중이 예상보다 높게 유지되는 배경으로 전세대출의 발달과 임차인의 자본조달 비용 하락을 꼽는다. 일부 지역에서는 부동산 투자 수익률, 즉 가격 상승 기대가 여전히 높아 집주인과 임차인 모두에게 전세가 유효한 구조가 이어진다고 본다.
최근 전세가격 상승에 대해서는 부동산 가치와 임대가치가 기본적으로 가계소득과 수급에 의해 결정된다고 짚는다. 반도체 등 국내 주력 산업을 통해 해외에서 대규모 자금이 유입되며 가계소득이 늘었고, 그 결과 부동산 가격과 임대료가 함께 오르는 흐름이 나타난다고 설명한다.
인구 감소가 곧바로 집값 하락으로 이어진다는 전망에도 선을 그었다. 주택가격은 가계소득, 1인당 주거면적, 수급이 결합한 함수의 결과이며, 사람들이 거주를 원하는 핵심 지역은 인구 변화와의 상관성이 낮다고 진단했다.
핵심 지역 수요와 AI 서비스 구상
박 대표는 현재 주택시장의 가장 큰 문제로 고품질 주택에 대한 수요를 공급이 따라가지 못하는 점을 들었다. 인구가 줄어도 선호 주택은 한정돼 있어 경쟁이 발생하고, 이 때문에 핵심 지역의 가격 방어력이 유지될 수 있다는 시각이다.GTX 개통 효과에 대해서는 도심 선호를 낮추기보다는 오히려 집중을 강화해 중심지 지가를 더 끌어올릴 가능성이 있다고 봤다. 다만 도시의 물리적 확장 자체를 넓히는 효과는 있어 수도권 공간 구조에는 변화를 줄 수 있다고 평가한다.
상업용 부동산과 관련해서는 기업 성장에 필요한 핵심 지역 오피스 수요가 이어질 가능성을 시사했다. 동시에 AI 기술을 활용해 부동산 시장 데이터를 의미 있게 구조화하는 서비스를 구축하고 있으며, 머신러닝과 LLM을 통해 가격 결정 요인을 모델링해 비주거용 부동산 관련 기업대출 과정에서 더 정교한 가치평가와 고객 연결 서비스를 제공하는 것을 목표로 하고 있다고 밝혔다.
우리 매체는 앞서 하반기 민간 아파트 분양 물량이 서울 주요 재개발·재건축 단지와 반도체 사업장 인근 주거지로 양분되는 흐름을 짚었다. 반포·장위·신길·노량진 등 서울 정비사업 물량과 평택·수원·이천·분당 등 삼성전자·SK hynix 배후 수요 지역 공급이 청약 수요를 견인할 수 있으며, 분양가 수준과 중도금 대출, 전매 제한 같은 금융·규제 조건이 경쟁률의 핵심 변수로 제시됐다.
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