국내 자산운용사 물류센터 선매입 계약 불이행 확대, PF 손실 전이 우려

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Dan Blystone

1시간 전

국내 자산운용사 물류센터 선매입 계약 불이행 확대, PF 손실 전이 우려 — 물류센터 계약 불이행 확산

코로나19 시기 급증한 이커머스 수요를 전제로 체결된 물류센터 선매입 계약이 최근 공급 과잉과 자산가치 하락 속에 흔들리고 있다. 국내 자산운용사가 2020년 말부터 2025년까지 맺은 선매입 계약 3조8천억원 가운데 상당 규모가 불이행되거나 조건 변경으로 이어지며 시행사와 대주단으로의 손실 전이 우려가 커지고 있다.

하이라이트

2020년 말부터 2025년까지 국내 자산운용사가 체결한 물류센터 선매입 계약 23건 중 7건이 불이행되며, 불이행 금액은 1조1천950억원에 달한다.
2023년 수도권 물류센터 신규 공급은 2018년 대비 약 3배로 급증했으나, 전체 공실률은 22.1%, 신규 공급 공실률은 53%에 이른다.
시세 하락으로 자산운용사와 시행사 간 추가 분쟁 가능성이 언급되는 가운데, 일부 투자자는 저가 매입을 통한 장기 수익 기대에 주목한다.

선매입 계약 불이행과 소송 확산

매일경제 보도에 따르면, 더불어민주당 이정문 의원실이 16일 금융감독원으로부터 제출받은 자료에서 국내 자산운용사가 2020년 말부터 2025년까지 선매입 계약을 체결한 물류센터는 23곳, 계약 규모는 총 3조8천억원으로 집계된다.

이 가운데 7건은 계약을 이행하지 못했고 2건은 계약 조건이 변경됐다. 계약 불이행 금액은 1조1천950억원, 조건 변경 사례를 포함하면 1조2천526억원에 이르며, 이 중 2건은 이미 소송으로 번지고 있다.

실제 H자산운용은 경기 평택시 포승읍 물류센터 선매입 약정 불이행과 관련해 대주단이 제기한 손해배상 소송의 피고가 됐다고 최근 공시했다. K자산운용도 지난해 경기 시흥 물류센터 2천600억원 규모 선매입 약정을 철회하고 계약금과 중도금의 절반을 포기한 채 계약을 해지했다.

선매입 약정은 준공 후 자산을 사전에 정한 가격으로 매입하는 계약으로, 시행사에는 미분양 위험 축소와 프로젝트파이낸싱, PF, 조달 측면의 이점이 있다. 코로나19 당시 물류센터 가치가 급등하자 자산운용업계는 경쟁적으로 선매입 계약에 나섰지만, 현재 시세가 당시 계약 가격을 크게 밑도는 곳이 적지 않아 향후 추가 분쟁 가능성도 거론된다.

수도권 공실 부담과 투자심리 변화

최근 시장 부담은 공급 급증과 수요 둔화가 맞물리며 더 커지고 있다. Cushman & Wakefield Korea에 따르면 수도권 물류센터 시장은 2021년부터 2023년까지 매년 200만㎡가 넘는 신규 연면적 공급이 이어졌고, 2023년 공급량은 2018년의 약 3배 수준에 달한다.

반면 이커머스 성장률은 2022년 이후 한 자릿수로 둔화하고 있다. 수요 확대를 예상하고 인허가를 받은 물류센터들이 2, 3년 뒤 한꺼번에 준공되면서 공급이 수요를 크게 앞지르는 구조가 형성되고 있다.

공실률도 높은 수준이다. 지난해 수도권 물류센터 공실률은 22.1%를 기록했고, 저온 물류센터 공실률은 40.7%로 상온 물류센터의 14.4%를 크게 웃돈다. 신규 공급 물량만 보면 공실률은 53%에 달하며, 저온 물류센터는 78.2%, 상온 물류센터는 43.6%로 나타난다.

업계에서는 팬데믹 기간 수요 확대를 기대하며 저온 시설 공급이 대거 늘었지만 실제 임차인이 원하는 물류 사양과 차이가 있었다고 보고 있다. 특히 상온과 저온이 혼합된 복합 물류센터에서는 저온 구역 공실이 두드러진다는 분석이 나온다.

다만 최근 들어 가격이 크게 조정된 자산의 가치에 주목하는 투자자들을 중심으로 투자심리는 일부 회복 조짐도 보인다. 자산운용업계 관계자는 물류센터 가격이 최근 수년간 크게 하락해 낮은 가격에 매입할 경우 장기 수익을 기대할 수 있다는 판단에 시장 참여자들의 관심이 이어지고 있다고 전했다.

우리 매체는 앞서 금융감독원의 상장법인 감사 분석을 바탕으로, 재무제표에서 ‘적정’ 의견을 받았더라도 감사보고서에 계속기업 관련 중대한 불확실성이 기재된 기업은 상장폐지나 비적정 의견으로 이어질 가능성이 상대적으로 높다고 전했다. 또한 내부회계관리제도에서 비적정 의견이 나온 경우에도 내부통제 취약점이 지속되면 향후 재무제표 왜곡 등 추가 리스크로 번질 수 있어 투자자들의 점검이 필요하다고 강조했다.

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