한국 부동산 세제, U.S.와 달리 거래·보유 단계별 부담 집중

한국은 다주택자 취득세율이 8~12%로 미국의 0.1~2%에 비해 매우 높으며, 거래세 부담도 매수자에 집중된다.
미국은 실거주 주택 매각시 5년 중 2년 이상 거주 부부 기준 50만달러 비과세인데 비해, 한국은 12억원 초과 고가주택 양도와 다주택자에 최고 82.5% 세율이 적용된다.
미국은 최초 취득가격 기준 보유세 상승률을 연 2%로 제한하며 종합부동산세가 없으나, 한국은 매년 공시가격 기준 부과로 세 부담이 크게 불어난다.

한미 부동산 과세 구조 차이

MK에 따르면 U.S.는 전국 단위로 1주택, 2주택, 3주택을 구분해 취득세와 양도세를 급격히 높이는 방식이 일반적이지 않다. 조지아주의 미국 공인회계사 이상엽은 세 부담이 주택 수보다 부동산 위치, 평가가치, 사용 목적, 임대 여부, 소득 수준, 주와 카운티, 시 규정 등에 따라 달라지는 경우가 많다고 설명한다.

한국은 취득세율이 1~3% 수준이지만 다주택자의 경우 8~12%까지 높아진다. 반면 U.S.에는 연방 차원의 취득세가 없고 일부 지역에서 거래세가 부과되더라도 세율은 대체로 0.1~2% 수준이며 주택 수에 따라 세율이 바뀌지 않는다. 거래세 부담도 대체로 매도자 측이 지기 때문에 매수자의 세 부담은 상대적으로 크지 않다.

양도소득세 체계도 다르다. U.S.는 실제 거주 주택의 매각차익 일부에 대해 비과세를 적용하며, 부부 공동명의 기준으로 최근 5년 중 2년 이상 거주하면 50만달러까지 세금을 내지 않는다. 한국은 12억원 초과 고가주택에 세 부담이 집중되고, 다주택자는 기본세율 6~45%에 20~30%포인트가 더해져 지방소득세를 포함하면 최고세율이 82.5%까지 올라간다.

보유세 논쟁과 정책 시사점

보유세 과세표준을 정하는 방식에서도 차이가 있다. 캘리포니아는 최초 취득가격을 기준으로 보유세 과세표준 상승폭을 연 2% 이내로 제한해 소유자가 바뀌지 않으면 시세 상승에 맞춘 큰 폭 인상이 쉽지 않다. 반면 한국은 정부가 매년 다시 산정하는 공시가격을 기준으로 보유세를 매기기 때문에 주택을 팔아 이익을 실현하지 않아도 공시가격 상승만으로 세 부담이 커질 수 있다.

U.S.에는 개인이 보유한 주택 가액을 합산해 국세를 매기는 종합부동산세가 없고, 주정부에 낸 보유세를 연방소득세 과세표준에서 공제하는 SALT 제도도 있다. 기사에 따르면 이 공제 한도는 종전 1만달러에서 올해부터 부부 합산 기준 4만400달러로 확대됐다.

전문가들은 선진국 사례를 근거로 보유세만 강화하기보다 취득세, 양도세, 상속세를 함께 조정해야 한다고 지적한다. 이상엽 회계사는 한국의 부동산 양도세와 상속세가 이미 경제협력개발기구, OECD 상위권 수준인 상황에서 장기보유특별공제를 줄이고 보유세율까지 함께 올리면 이중과세 논란이 커질 수 있다고 말한다.

김윤희 단국대 경영대학원 겸임교수는 현금 소득이 없는 은퇴 고령 1주택자의 세 부담이 공시가격 상승만으로 급증하는 문제는 단순한 조세 이슈를 넘어 민생 문제라고 진단한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수도 선진국은 부동산이라는 개별 자산에 과세하는 방식인데 한국은 전국 단위로 개인 주택을 합산 과세하는 구조라며, 특정 계층에 세 부담이 과도하게 집중돼 전세시장 전가와 주거비 상승으로 이어질 수 있다고 본다.

우리 매체는 앞서 정부가 서울 주택 공급 확대를 위해 공장 부지·폐교·그린벨트 등 가용 부지를 폭넓게 검토하고, 다음 달 세제 개편안에서 보유세를 포함한 세제 조정을 시뮬레이션 중이라고 전했습니다. 당시에는 실소유·거주·보유·다주택자 등 여러 기준을 놓고 조세 형평성과 시장 안정 효과를 따져보며, 국가별로 보유세 제도가 다르다는 점도 함께 거론됐습니다.

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