코람코자산신탁, 남대문 인근 에스버스타워 인수 후 전면 리노베이션 추진

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Dan Blystone

01.07.2026

코람코자산신탁, 남대문 인근 에스버스타워 인수 후 전면 리노베이션 추진 — 코람코 에스버 타워 리뉴얼

서울 도심 오피스 시장에서 노후 자산의 가치 제고 전략이 이어지는 가운데 코람코자산신탁이 숭례문 인근 에스버스타워를 매입하고 전면 리노베이션에 나선다. 코람코는 3월 이 자산 인수를 마쳤으며 총 연면적 기준 3.3㎡당 약 2200만원에 확보해 CBD 대형 오피스 평균 거래가보다 낮은 수준에서 매입했다.

하이라이트

코람코자산신탁이 남대문 인근 에스버스타워를 3.3㎡당 약 2200만원에 인수하며 최근 5년간 CBD 대형 오피스 평균 거래가보다 저렴한 가격에 확보.
에스버스타워는 현재 공실률 0% 및 100% 임대 유지, 주요 임차인 에스버스가 투자에 참여하며 임대차 갱신 확약까지 제출해 장기 임차 안정성 확보.
서울역 북부 역세권 개발 등 인근 대규모 개발사업에 따른 미래 수요 증가 기대 속 전면 리노베이션으로 자산 가치 제고 계획.

입지 경쟁력과 도심 수요 기대

자산은 서울역과 회현역에서 도보 접근이 가능하고 숭례문, 남대문시장, 명동, 시청 업무지구와도 가깝다. 코람코는 이런 입지에도 불구하고 연면적 기준 3.3㎡당 약 2200만원에 매입해 최근 5년간 CBD 대형 오피스 평균 거래가보다 낮은 가격 경쟁력을 확보했다고 보고 있다.

같은 기간 인근 단독 및 구분소유 오피스 거래 가격은 3.3㎡당 2500만∼3700만원 수준으로 제시됐다. 코람코는 입지와 규모를 감안할 때 이번 매입이 향후 자산 가치 제고 여력을 키우는 기반이 된다고 판단한다.

임차인 구성도 안정적이다. 현재 오피스 공실률은 0%로 100% 임대가 유지되고 있으며, 주요 임차인으로는 에스버스, 롯데손해보험, 원자력안전위원회가 있다. 핵심 임차인인 에스버스는 이번 투자에 참여하고 임대차 갱신 확약도 제출해 장기 임차 안정성을 높였다.

숭례문과 서울역 일대의 개발 사업도 투자 배경으로 꼽힌다. 서울역 북부 역세권 개발, 서소문 및 서울역 일대 재개발, 밀레니엄 힐튼 부지 개발이 진행 중이어서 코람코는 노후한 외관 이미지를 개선할 경우 주변 권역 변화에 따라 발생하는 수요를 흡수할 수 있을 것으로 기대한다.

밸류애드 투자 전략의 연장선

이번 투자는 노후 오피스의 입지와 구조적 특성을 분석한 뒤 리노베이션과 운영 전략을 결합해 자산 가치를 높이는 코람코의 밸류애드 투자 방식의 연장선에 있다. 회사는 과거 옛 씨티은행 다동 사옥을 리모델링한 K스퀘어시티에서 100% 임대 후 약 3100억원에 매각해 약 600억원의 차익을 거둔 바 있으며, K스퀘어홍대도 유사한 사례로 제시된다.

이상헌 코람코자산신탁 밸류투자부문장은 에스버스타워가 CBD 핵심 입지와 안정적인 임차인 구조를 갖춘 내재가치 높은 자산이라며, 오피스 부분의 전면 리노베이션을 통해 CBD를 상징하는 오피스로 탈바꿈시킬 계획이라고 밝혔다.

우리 매체는 앞서 서울 재개발 단지 청약 시장에서 고분양가 논란에도 경쟁률이 높아지는 ‘양극화’ 흐름을 짚었습니다. 특별공급·가점 제도 변화로 당첨 문턱이 높아지는 가운데, 3기 신도시와 서울 주요 재개발이 실수요자의 유효한 진입 기회로 거론됐고, 결국 수요는 가격 부담보다 입지·희소성에 더 크게 반응한다는 점이 핵심이었습니다.

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