서울 보금자리론 이용 비중 축소, 주택 가격 기준 9년째 6억원 묶여

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Dan Blystone

18.07.2026

서울 보금자리론 이용 비중 축소, 주택 가격 기준 9년째 6억원 묶여 — 보금자리론 이용 축소

서울 주택시장에서 정책 모기지 보금자리론의 활용 폭이 크게 좁아지고 있다. 서울 아파트 평균 매매가격이 장기간 상승했지만 대출 대상 주택 가격 기준은 2017년 조정 이후 유지되면서 실수요자의 접근성이 낮아진 영향이다.

하이라이트

올해 1~5월 서울 보금자리론 이용 비중은 7.1%로 2016년 12.6% 및 2018년 15.0% 대비 크게 하락했다.
보금자리론 대상 주택 기준은 2017년부터 6억원 이하로 동결됐으나, 서울 아파트 평균 매매가는 올해 6월 13억4600만원으로 140% 상승했다.
2025년 실태조사에서 서울 이용자의 28.3%가 주택가격 조건 변경 필요성을 제기하며 전국 평균(10.6%)의 약 3배로 집계됐다.

서울 이용 비중 하락과 기준 동결

서울경제 보도에 따르면, 한국주택금융공사(HF)가 18일 공개한 자료에서 올해 1~5월 보금자리론을 통해 서울 지역 주택을 매수한 건수는 3378건으로 전체 4만7621건의 7.1%를 차지한다.

이 비중은 지난해 4.7%보다는 높지만 2016년 12.6%, 2018년 15.0%, 2020년 11.1%와 비교하면 크게 낮다. 올해 30대를 중심으로 생애최초 주택 매수가 늘었음에도 서울 내 정책 모기지 활용은 과거 대비 두드러지게 줄어든 상태다.

보금자리론은 부부 합산 연 소득 7000만원 이하에 더해 담보주택 매매가액이 6억원 이하여야 한다. 정부는 2017년 서민층 지원을 강화한다는 취지로 대상 주택 기준을 9억원 이하에서 6억원 이하로 낮춘 뒤 현재까지 같은 기준을 유지하고 있다.

주택도시보증공사(HUG)의 디딤돌 대출 대상 주택도 2017년부터 5억원으로 묶여 있고, 버팀목대출은 2015년부터 임차보증금 3억원 이하로 제한되고 있다. 정책 금융 상품 전반의 가격 요건이 장기간 조정되지 않으면서 서울 시장과의 괴리가 커지고 있다는 지적이 나온다.

서울 집값 상승과 제도 현실화 요구

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 매매가는 2016년 6월 5억5000만원에서 올해 6월 13억4600만원으로 올랐다. 지난 10년간 상승률은 140%에 달해 보금자리론의 6억원 기준으로는 서울에서 대상 주택을 찾기 어려운 상황이 이어진다.

실수요가 많은 노원구의 평균 아파트 매매가도 올해 6월 기준 6억7500만원까지 올라섰고, 서울 자치구 가운데 상대적으로 가격이 낮은 도봉구도 6억원을 넘어섰다. 서울 외곽에서도 보금자리론 기준에 맞는 아파트를 찾기 쉽지 않다는 뜻이다.

정책 당국은 한정된 재원을 더 취약한 계층에 집중해야 한다는 이유로 기준 완화에 신중한 입장을 유지해 왔다. 2022년에는 보금자리론 대상 주택가격 상한을 9억원으로 되돌리는 방안이 검토됐지만, 2023년 9억원 주택까지 지원하는 특례 보금자리론을 1년간 공급하는 방식으로 대체됐다.

시장에서는 최근 시중은행 대출 문턱이 높아진 만큼 정책 모기지의 주거 안정 기능을 유지하려면 대상 주택 범위를 현실화할 필요가 있다는 목소리가 나온다. 주택금융공사의 2025년 주택금융 및 보금자리론 실태조사에서도 주택가격 조건 변경이 필요하다는 응답은 전체 이용자 기준 10.6%였지만, 서울 이용자만 보면 28.3%로 전국 평균보다 약 3배 높다.

적절한 주택가격 기준을 묻는 질문에서도 전국 응답자 평균은 8억4700만원이었으나 서울 지역 평균은 9억4000만원으로 집계됐다. 이는 서울 수요자들이 현행 기준과 실제 시장 가격 사이의 간극을 더 크게 체감하고 있음을 보여준다.

저희가 앞서 전한 한국부동산원 주간 아파트 매매·전세가격 통계 개편 논의에서는, 주간 지표가 실거래보다 호가와 단기 심리를 자극해 시장 판단과 정책 결정에 왜곡을 줄 수 있다는 지적이 핵심이었습니다. 국회 토론회에서는 주간 통계의 폐지 또는 실거래 기반 통계 재정비, 그리고 매매·전세·월세와 거래량을 함께 보는 종합 지표로의 개선 필요성이 제기됐습니다. 이는 최근 서울 집값 흐름을 평가하고 정책 모기지 기준 현실화 같은 제도 논의를 진행할 때도 ‘어떤 지표를 근거로 판단하느냐’가 중요하다는 점을 다시 환기합니다.

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