서울 정비사업, 주택 공급 확대의 핵심 축으로 부상

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Parshwa Turakhiya

13시간 전

서울 정비사업, 주택 공급 확대의 핵심 축으로 부상 — 서울 정비사업 핵심 부상

서울의 주택 공급 부족을 완화하려면 정비사업을 통한 신축 물량 확대가 핵심 과제로 떠오르고 있다. 서울시는 2031년까지 주택 31만가구 착공을 목표로 재건축·재개발 정상화에 속도를 내고 있으며, 실수요자와 투자자 모두 구역별 사업 단계와 리스크를 함께 따져봐야 하는 상황이다.

하이라이트

서울 아파트 입주 물량에서 정비사업 비중은 2025년 93%(3만3342가구), 2026년 83%(1만7641가구)로 전망되어 주택 공급의 핵심으로 부상한다.
서울시는 2028년까지 조기 착공 가능한 85개 구역, 8만5815가구를 핵심공급전략사업으로 선정해 민간 주도 정비사업 속도를 높인다.
핵심전략정비구역 내에서도 사업 단계(착공 여부, 동의율)에 따라 가격 기대와 사업 위험성이 달라 실수요자와 투자자 모두 주의 필요하다.

서울 공급 확대 전략과 정비사업 재가동

매일경제에 따르면, 매경플러스에 따르면 서울시 주택정책지원센터의 2025년 기준 자료에서 서울 재개발 구역 지정 건수는 오세훈 시장 1·2기 재임 시절인 2006년부터 2010년까지 확대됐다가, 박원순 시장 재임 기간인 2012년부터 2020년까지 급감한다.매일경제에 따르면, 매경플러스에 따르면 서울시 주택정책지원센터의 2025년 기준 자료에서 서울 재개발 구역 지정 건수는 오세훈 시장 1·2기 재임 시절인 2006년부터 2010년까지 확대됐다가, 박원순 시장 재임 기간인 2012년부터 2020년까지 급감한다.

이 시기 뉴타운 출구전략으로 정비구역이 대거 해제되면서 신규 주택 공급 경로도 함께 좁아진다. 정비사업이 통상 10년에서 20년 걸리는 점을 고려하면 현재의 공급 부족은 이미 예고된 결과라는 분석이 나온다.

서울 아파트 입주 물량에서 정비사업이 차지하는 비중은 2025년 93%, 3만3342가구에 달하고, 2026년에는 83%, 1만7641가구로 전망된다. 오 시장은 2021년 복귀 이후 신속통합기획을 도입해 정비구역 재지정에 나서고 있으며, 2031년까지 31만가구 착공 목표를 위해 민간 주도 재건축·재개발 사업에 힘을 싣고 있다.

서울시는 지난 2월 정비사업 추진 정상화 방안을 발표하고 253개 구역의 공정표를 전수 점검했다. 이 가운데 올해부터 2028년까지 조기 착공이 가능한 85개 구역, 8만5815가구를 핵심공급전략사업으로 선정한다.

구역별 사업성·해제 가능성 점검 필요

서울시가 공개한 핵심 전략정비구역 명단은 행정 문서에 기반한 만큼 재개발에 관심이 큰 실수요자에게 중요한 참고 자료가 되고 있다. 다만 초기 단계 재개발 구역은 사업 추진 소식만으로 호가가 먼저 뛰는 경우가 많아, 이후 분담금과 사업성이 다시 계산되면서 기대가 약해질 가능성에 유의해야 한다.

현재 서울에는 신속통합기획, 모아타운, 도심공공주택복합사업 등 다양한 정비사업 유형이 혼재한다. 같은 정비사업이라도 추진 주체와 절차, 인센티브 구조가 달라 명단에 포함됐다는 사실만으로 사업성을 판단하기는 어렵다.

가장 큰 변수는 해제 가능성이다. 과거와 달리 지금은 토지 등 소유자의 동의율을 충족하면 정비구역 해제가 실제로 가능한 구조로 바뀌어 있다. 신속통합기획 역시 일정 비율 이상의 동의를 받아 번호가 부여돼도 사업 완성이 보장되는 것은 아니어서, 단계별 진행 상황과 동의율 추이를 함께 살펴봐야 한다.

정비구역 지정부터 착공까지 어느 단계에 있는지도 핵심 판단 기준이다. 사업시행인가와 관리처분인가를 받은 경우, 실제 이주가 시작된 경우는 리스크 구조가 다르며, 같은 핵심전략정비구역 안에서도 한남3·갈현1처럼 올해 착공이 진행되는 곳과 초기 지정 단계에 머무는 곳은 가격 기대와 사업 불확실성이 크게 다를 수 있다.

저희의 이전 기사에서는 주간 단위 주택가격 통계 공표를 축소·폐지하자는 논의가 다시 부각되면서, 공식 통계가 시장 투명성과 정책 신뢰의 기준점이라는 점을 짚었습니다. 민간 앱과 정보 서비스로 시세 확인이 가능한 환경에서 정부 통계가 줄어들 경우 오히려 시장의 불신이 커질 수 있으며, 통계 공표 방식 변화가 수요자 판단과 정책 일관성에 직접적인 영향을 준다는 관측을 전했습니다.

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