주택사업 세제 규제, 인허가 지연 속 공급 차질 우려 키운다

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Sholanke Dele

9시간 전

주택사업 세제 규제, 인허가 지연 속 공급 차질 우려 키운다 — 주택 공급 차질 우려

주택사업 인허가가 장기화하는 가운데 사업용 토지에 대한 세제 혜택 시한이 겹치면서 중소 시행사의 자금 부담이 커지고 있다. PF 시장 경색과 공사비 상승, 미분양 증가가 맞물린 상황에서 업계는 현행 5년 기준이 실제 사업 기간을 반영하지 못해 주택 공급 차질로 이어질 수 있다고 본다.

하이라이트

경기 동부 중소 시행사 A사는 사업계획승인 지연으로 내년 말까지 15억~20억원의 종합부동산세 추징 부담에 직면했다.
2024년 3월 말 금융권 토지담보대출 잔액은 10조4000억원으로 전년 동기 대비 62.7% 급감했고, PF 대출 잔액도 115조5000억원으로 감소했다.
행정안전부의 사업계획승인 후 5년 재산세 분리과세 제한 등 추가 규제로 미분양 주택은 올 8월 6만9134가구로 늘어 공급 차질 우려가 확대된다.

인허가 지연과 세금 부담의 이중 압박

매일경제 보도에 따르면 경기 동부에서 주택사업을 추진해온 중소 시행사 A사는 사업계획승인 지연으로 내년 말 최대 20억원의 종합부동산세 추징 부담에 직면해 있다. 이 회사는 5년 전 약 200억원에 매입한 주택용지에 대해 그동안 감면받은 종부세를 한꺼번에 내야 할 처지로, 추징 예상액은 종부세 약 12억원에 이자상당가산액을 더해 15억~20억원 수준으로 제시된다.

총사업비 700억원 규모 사업을 추진하는 A사로서는 토지 매입 대출 이자 부담까지 겹쳐 자금 압박이 커진 상태다. 분양 수입이 없는 상황에서 세금을 제때 내지 못하면 대출약정상 기한이익을 상실하고 대주단의 조기 상환 요구로 이어질 가능성도 있다.

업계는 2020~2022년 토지를 매입한 사업장들이 PF 시장 경색과 부동산 경기 침체로 사업이 늦어지면서 취득 후 5년 시한에 순차적으로 도달하고 있다고 우려한다. 특히 공장이나 상업시설 용지를 주거용으로 바꾸는 사업은 도시계획 변경에만 3~5년이 걸리고, 이후 인허가까지 포함하면 전체 사업계획승인에 5~8년이 걸리는 경우도 있다고 설명한다.

정부는 지난해 말 조세특례제한법을 개정해 천재지변이나 법령상 제한 등 정당한 사유로 사업계획승인이 지연될 경우 종부세를 추징하지 않는 예외를 마련했다. 다만 업계는 용도지역 변경 같은 도시계획 절차나 금융경색이 어디까지 정당한 사유로 인정될지 불분명해 과세당국과 사업자 간 분쟁 가능성이 남아 있다고 지적한다.

PF 위축과 공급 차질 우려 확산

주택사업의 금융 여건은 이미 크게 악화한 상태다. 금융위원회에 따르면 금융권 토지담보대출 잔액은 2024년 3월 말 27조9000억원에서 올해 3월 말 10조4000억원으로 62.7% 급감했고, 같은 기간 프로젝트파이낸싱 대출 잔액도 134조2000억원에서 115조5000억원으로 줄었다.

반면 주거용 건물 공사비지수는 2021년 1월 103.8에서 올해 8월 135.76으로 30.8% 상승했고, 전국 미분양 주택은 2023년 말 6만2489가구에서 올해 8월 6만9134가구로 늘었다. 자금 조달은 어려워지는 반면 비용과 재고 부담은 커지면서 사업 채산성이 더 악화하는 구조다.

여기에 행정안전부는 주택건설용 토지의 재산세 분리과세 적용 기간을 사업계획승인 후 5년으로 제한하는 지방세제 개편을 추진하고 있다. 비수도권과 수도권 인구감소지역에는 8년을 적용하는 방안이 거론되지만, 업계는 승인 전 종부세 추징 시한에 이어 승인 후에도 또 다른 세제 시한이 생기면 준공 지연 사업장의 부담이 더 커질 수 있다고 본다.

대한주택건설협회는 지난 5월 주택건설용 토지의 종부세 합산배제 기한을 현행 5년에서 7년으로 연장해 달라고 정부에 건의했고, 재산세 분리과세 기간 제한에 대해서도 철회를 요구하고 있다. 업계는 착공 전 각종 심의와 공사 기간, 문화재 발견이나 토양오염 정화, 파업, 기상 악화 같은 변수까지 고려하면 일률적 기한 규제가 중소 사업자의 유동성을 더 압박하고 결국 주택 공급 지연으로 이어질 수 있다고 주장한다.

우리 매체는 앞서 서울 재건축·재개발 정비구역 지정이 늘면서 초기 단계 사업장이 확대되고, 건자재 업체들이 정비조합 접점을 넓혀 선점 경쟁에 나서는 흐름을 정리했습니다. 정비구역 지정 증가가 중장기 주택 공급 기대와 함께 마감재·창호 등 고급 자재 수요로 연결될 수 있다는 점, 그리고 KCC·현대L&C·LX하우시스 등이 프리미엄 제품·패키지 제안으로 초기 영업을 강화하고 있다는 내용을 다뤘습니다.

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