Actions vs immobilier : Deux approches pour bâtir sa fortune

​Les actions et l'immobilier sont deux des moyens les plus populaires de faire fructifier son épargne. Certains préfèrent acheter des parts dans des entreprises, tandis que d'autres souhaitent percevoir des revenus locatifs. Mais quelle approche fonctionne le mieux pour l'investisseur moyen ?

Des milliards en cinq minutes

Lors d'une assemblée générale des actionnaires de Berkshire Hathaway, on a demandé un jour à Warren Buffett pourquoi il investissait dans les actions plutôt que dans l'immobilier. Buffett a répondu que le marché boursier offre plus d'opportunités. La société peut acheter pour des centaines de millions de dollars de titres en quelques minutes sans révéler son identité au vendeur.

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Les transactions immobilières sont plus complexes. Même après s'être mis d'accord sur un prix, les parties continuent de discuter du financement, de la dette, des locataires, de l'état du bâtiment et des conditions de transfert. Les propriétaires, les banques, les avocats et les créanciers peuvent tous être impliqués, de sorte que la conclusion d'une transaction peut parfois prendre des mois, voire des années.

Buffett ne prétend pas que l'immobilier ne peut pas générer de rendements. Berkshire a acheté de tels actifs après la crise de 2008-2009, lorsque les prix ont chuté brutalement. Cependant, les actions se négociaient également à bas prix durant cette période, et les transactions étaient beaucoup plus faciles à réaliser.

La performance historique soutient son choix. Depuis le début de 1988, l'indice S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price a augmenté d'environ 374 %. Sur la même période, le S&P 500 a progressé d'environ 2 218 %, tandis que son rendement total a dépassé les 5 000 % si l'on inclut les dividendes réinvestis.

Loyers, hypothèques et flux de trésorerie

Buffett privilégie la rapidité d'une transaction, tandis que Robert Kiyosaki, auteur de Père Riche Père Pauvre, se concentre principalement sur le flux d'argent. Il considère l'immobilier comme un actif uniquement lorsque les revenus locatifs couvrent l'hypothèque, les taxes, l'assurance, les réparations et les autres dépenses. Selon cette approche, une résidence principale qui ne génère aucun revenu est considérée comme un passif car elle nécessite des dépenses supplémentaires chaque mois.

Kiyosaki est sceptique vis-à-vis du marché boursier et a averti qu'il pourrait connaître le plus grand krach de son histoire en 2026. Il estime qu'une remise à zéro majeure du système financier pourrait se profiler. L'investisseur avait émis des avertissements similaires avant la crise financière de 2008, lorsque le S&P 500 avait perdu environ 57 % de son sommet à son point bas.

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Kiyosaki préfère les actifs qui peuvent être contrôlés directement et utilisés pour générer des revenus réguliers. En plus de l'immobilier, il mentionne fréquemment l'or, l'argent et le Bitcoin.

Deux marchés sous pression

Le débat entre Buffett et Kiyosaki se déroule dans le contexte d'une année 2026 difficile. Selon Russell Investments, le S&P 500 s'est remis de son déclin initial en moins de trois mois pour atteindre ensuite de nouveaux sommets. Les bénéfices attendus pour les entreprises de l'indice avaient augmenté en moyenne d'environ 16 % par an au cours des trois années précédentes.

Une part importante de la croissance du marché est liée aux entreprises développant l'IA et l'infrastructure qui la soutient. Par conséquent, la performance du marché devient de plus en plus dépendante d'un groupe limité de leaders technologiques. Les analystes identifient les tensions géopolitiques, les perturbations de la chaîne d'approvisionnement et les changements brusques des attentes en matière de taux d'intérêt comme faisant partie des principaux risques.

L'immobilier est également confronté à une hausse des coûts. Selon JLL, les coûts d'aménagement commercial ont augmenté de 10 % à Londres et Séoul et de 8 % à New York entre le premier trimestre 2025 et le premier trimestre 2026. Le financement et la construction onéreux incitent les promoteurs à lancer moins de projets, réduisant ainsi l'offre de propriétés de haute qualité.

Cela oblige les investisseurs à choisir leurs biens plus soigneusement. La demande reste forte pour les bâtiments modernes dans des emplacements attrayants, tandis que les propriétés obsolètes nécessitent des investissements supplémentaires et mettent plus de temps à trouver des locataires. En conséquence, deux propriétés dans la même ville peuvent générer des rendements très différents.

La barrière à l'entrée compte autant que le rendement

Pour un investisseur privé envisageant un appartement ordinaire plutôt qu'un immeuble de bureaux, la principale limite est la barrière à l'entrée. La première question est généralement simple : combien d'argent est-il prêt à investir ? L'achat de parts dans un fonds indiciel S&P 500 peut ne nécessiter que quelques dizaines ou centaines de dollars. Le portefeuille peut être élargi chaque mois, et une partie peut être vendue lors d'une séance de bourse en cas de besoin.

L'immobilier nécessite beaucoup plus de fonds au départ. Par exemple, une propriété au prix de 250 000 $ nécessiterait un apport de 50 000 $ si l'acheteur verse 20 %. Les frais de clôture, l'assurance, les réparations et les taxes doivent être ajoutés à ce montant. Si le locataire s'en va, le propriétaire devra temporairement couvrir l'hypothèque et les charges de sa propre poche.

Grâce à un seul fonds indiciel, un investisseur peut répartir 10 000 $ sur des centaines d'entreprises. Un acheteur d'appartement investit un montant beaucoup plus important dans une seule propriété, un seul quartier et un seul marché locatif. Cependant, l'immobilier donne au propriétaire plus de contrôle : il peut augmenter le loyer, rénover le bien, changer son usage ou le vendre après y avoir apporté des améliorations.

Un choix difficile

Alors, que devraient choisir les investisseurs : les actions ou l'immobilier ? Les actions conviennent mieux à ceux qui commencent avec un petit montant, qui veulent acheter et vendre des actifs rapidement et qui ne veulent pas gérer un bien eux-mêmes. Cependant, cette commodité s'accompagne de volatilité : la valeur d'un portefeuille peut baisser considérablement en quelques semaines ou mois.

L'immobilier offre un plus grand contrôle et peut générer des revenus locatifs réguliers, mais il nécessite un capital de départ substantiel, une réserve financière et une attention constante. Les investisseurs doivent tenir compte de l'hypothèque, des taxes, de l'assurance, des réparations et des périodes sans locataires.

Le choix ne dépend donc pas de l'actif qui est universellement « meilleur », mais du montant disponible pour investir, de l'horizon d'investissement et de la volonté de gérer l'actif. Les actions sont plus simples et plus liquides, tandis que l'immobilier peut être plus rentable lorsque la demande locative est stable et que le bien génère un flux de trésorerie positif après toutes les dépenses.