אפס הון עצמי בנדל"ן מגדיל את סיכון המימון לרוכשים

Traders Union
כל החדשות
עסקים והון
אפס הון עצמי מגדיל סיכון

כל החדשות

הסיפורים החמים

מבחר העורכים

מניות

מטבעות קריפטוגרפיים

כלכלה

מטבעות

סחורות

עסקים ועושר

קולות השוק

Elena Nikulina

אתמול

אפס הון עצמי בנדל"ן מגדיל את סיכון המימון לרוכשים — סיכון בהון עצמי אפס

מבצעי נדל"ן שמאפשרים חתימה על דירה בלי תשלום מיידי מתרחבים בתקופה של חולשה במכירות ולחץ גובר על יזמים לפנות מלאי. מאחורי ההבטחה לרכישה ללא הון עצמי מסתתרת לעיתים העברת סיכון פיננסי מהקבלן אל הקונה, במיוחד ביום קבלת המימון והמסירה.

היילייטס

אפס הון עצמי ברכישת נדל"ן מסכן רוכשים להתחייבויות של מאות אלפי שקלים במקרה של ירידת ערך או בעיות מימון ביום המסירה.
שמאות בנקאית שמעריכה דירה שנרכשה ב-3 מיליון שקל עלולה להוריד את השווי ל-2.75 מיליון שקל, ולדרוש מהרוכש להוסיף מאות אלפי שקלים להון העצמי.
שוק הנדל"ן מדווח על לחצים למכור באמצעות מינוף אגרסיבי, כאשר סביבת ריבית של 4%-5% מגדילה את הסיכון לתזרים ולמשקי בית ממונפים.

מנגנון המימון והחשיפה ביום המסירה

כפי שפורסם בגלובס, מבצעי "0 הון עצמי" מוצגים לציבור כהזדמנות להיכנס לעסקה כמעט בלי מזומן, לעיתים גם בנכסים מוכנים או בכאלה שמועד המסירה שלהם קרוב. בפועל, ההתחייבות החוזית נשארת מלאה, וקונה שסבור כי יוכל לבטל אם תנאי השוק יורעו עלול לגלות כי הוא חשוף לאכיפה או לפיצוי מוסכם בשיעור של 10% עד 15% משווי הנכס.

הטעות המרכזית, לפי הטקסט, היא ההתייחסות לעסקה כאילו הייתה אופציה פיננסית. רוכשים עשויים להניח שאם המחירים יעלו יוכלו למכור ברווח, ואם השוק ייחלש פשוט לסגת, אך חוזה מכר בישראל אינו פועל כך, ובמי שאין לו הון עצמי לרכישה בדרך כלל גם אין יכולת לשלם קנס יציאה של מאות אלפי שקלים.

הסיכון מתחדד עוד יותר בשלב המימון. גם אם בנק ישראל קבע כבר בנובמבר 2012 מגבלות מימון של עד 75% לדירה ראשונה ועד 50% למשקיעים, ההגבלות הללו נועדו להגן על יציבות המערכת הבנקאית, לא בהכרח על רוכשים ממונפים. לפי הטקסט, שמאי מטעם הבנק עשוי לנטרל הטבות מימון שספג הקבלן, כך שדירה שנרכשה ב-3 מיליון שקל תוערך ב-2.75 מיליון שקל, והמשכנתא תאושר רק על בסיס השווי המופחת. במקרה כזה, הרוכש עלול להידרש להביא מהבית פער נוסף של מאות אלפי שקלים מעבר למה שתכנן במקור.

השלכות רחבות על שוק הנדל"ן והמשק

הלחץ למכור מלאי מסביר את ריבוי המבצעים, אך הטקסט טוען כי אין מדובר במתנות אלא באריזה חדשה של מינוף, לעיתים באמצעות אשראי חוץ בנקאי והלוואות קבלן. דוגמאות שמובאות כוללות מבצעים של גינדי, הצעות של קבוצת חג'ג' לדירות בבוקרשט ללא הון עצמי, שיווק זכויות לדירה על קרקע חקלאית בבאר יעקב, וכן מהלך של מליסרון שמאפשר לשעבד נכס של קרוב משפחה כבטוחה להלוואה.

המשמעות עבור משקי הבית היא הרחבת הסיכון מעבר לרוכש עצמו, עד לרמת התא המשפחתי. כאשר סביבת הריבית נשארת באזור 4% עד 5%, עלויות המימון גבוהות והשוק מדשדש, מינוף מלא עשוי להפוך במהירות ממנוע תשואה ללחץ תזרימי, במיוחד אם לא ניתן לקבל משכנתא מתאימה או למכור את הנכס בזמן.

הטקסט מרחיב גם לשני תחומים נוספים במשק. מצד אחד, הוא מצביע על ביקוש ער במכרז לקרקע תעשייה בבית שאן, שבו הוגשו 20 הצעות והמחיר הזוכה הגיע ל-26.5 מיליון שקל, מעל שומת המדינה, למרות מצב פיזי מורכב ואזהרות על זיהום אפשרי. מצד שני, הוא מתריע מפני פגיעה בתחרות בענף התעופה אם ארקיע תירכש בידי ישראייר או אל על, בענף שגם כך מאופיין במספר מצומצם של שחקנים ובמחירים גבוהים לצרכנים.

בכתבה קודמת שלנו על פסק דין חדש של בית המשפט העליון הוסבר כי גוף מימון או כונס נכסים שנכנס להשלים פרויקט מגורים לאחר קריסת יזם עשוי לשאת בפיצוי לרוכשי דירות בגין איחור במסירה שנצבר לאחר מינויו. ההכרעה מגדילה את חשיפת הבנקים והמלווים להוצאות שוטפות בתקופת ההשלמה, ואף עשויה לאפשר לרוכשים לקזז פיצויים מיתרת התשלומים — מה שמחריף את הלחץ התזרימי בפרויקטים תקועים.

חומר זה עשוי להכיל דעות של צדדים שלישיים, אף אחד מהנתונים והמידע בדף אינטרנט זה אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לכתב הוויתור שלנו. בעוד אנו מקפידים על יושרה מערכתית קפדנית, פוסט זה עשוי להכיל הפניות למוצרים מהשותפים שלנו.

האם אהבת את המאמר?