수도권 그린벨트 해제 검토 확대, 남양주·광주 등 신규 택지 후보지 주목

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Anastasiia Chabaniuk

25.10.2026

수도권 그린벨트 해제 검토 확대, 남양주·광주 등 신규 택지 후보지 주목 — 그린벨트 해제 주목

정부가 6년 만에 개발제한구역 환경평가등급을 다시 매기고 해제 절차를 손보는 것은 수도권에서 주택을 공급할 수 있는 부지를 찾기 어려워지고 있기 때문이다. 서울·경기 그린벨트의 약 75%가 보전가치가 높은 1·2등급으로 분류돼, 우선 검토 대상인 3·4등급만으로는 신규 택지 확보에 한계가 있다는 분석이 나온다.

하이라이트

정부는 서울·경기 그린벨트 1,239.2㎢ 중 임업적성도 1·2등급 토지도 산림청과 협의해 해제 가능성 확대를 검토한다.
남양주 130.77㎢, 광주 105.07㎢ 등 경기권 대규모 1·2등급 지역이 신규 택지 후보지 확대 수혜 지역으로 주목받고 있다.
주요 군부대 이전 부지 3.10㎢도 그린벨트 규제에 일부 포함돼 공급 확대 가능성이 정부 등급 재산정과 해제 절차에 달려 있다.

환경등급 재산정과 해제 절차 확대

According to 매일경제, 국회 국토교통위원회를 통해 입수한 환경평가등급 자료에 따르면 서울·경기 그린벨트 1239.2㎢ 가운데 925.6㎢, 74.7%가 1·2등급이다. 정부가 신규 공공택지로 우선 검토하는 3·4등급은 268.0㎢, 21.6%에 그치고, 5등급은 45.7㎢, 3.7%로 집계된다.

서울은 전체 그린벨트 136.8㎢ 중 104.5㎢, 76.4%가 1·2등급으로 분류된다. 3·4등급은 22.0㎢, 16.0%에 불과해 개발 후보지가 제한적이며, 관악구와 강북구처럼 산지가 많은 지역은 신규 택지 발굴이 더 쉽지 않은 구조다.

개발 가능성을 우선 검토할 만한 3·4등급 부지는 서울에서는 서초구 4.53㎢, 강동구 3.23㎢, 노원구 2.64㎢, 강서구 2.15㎢, 은평구 2.07㎢, 강남구 1.47㎢ 순으로 분포한다. 경기권도 전체 1102.4㎢ 가운데 821.0㎢, 74.5%가 1·2등급이고 3·4등급은 246.0㎢, 22.3%에 머문다.

다만 3·4등급이라고 해도 모두 대규모 주택용지로 연결되지는 않는다. 필지가 분산돼 있거나 기존 시가지와 떨어져 있으면 개발이 어렵고, 도로와 상하수도 같은 기반시설 비용과 군사시설 보호구역, 상수원 보호구역 등 중첩 규제도 변수로 작용한다.

정부는 이런 한계를 고려해 기존 3·4등급 중심 발굴에서 벗어나 임업적성도 1·2등급 토지도 산림청과 협의해 해제 가능성을 검토할 방침이다. 내년 환경평가등급 재산정까지 반영되면 실제 보전 필요성이 낮아진 부지가 새 후보지로 편입될 가능성이 있다.

서울·경기 공급 여력과 제도 효과

환경평가 1·2등급 면적이 넓은 지역은 제도 개선 이후 추가 검토 대상지로 거론된다. 서울에서는 서초구가 14.82㎢로 가장 넓고 노원구 12.88㎢, 강북구 11.52㎢, 은평구 10.41㎢가 뒤를 잇는다.

경기에서는 남양주 130.77㎢와 광주 105.07㎢가 각각 100㎢를 넘는다. 이어 고양시 덕양구 74.87㎢, 하남 61.17㎢, 양주 55.01㎢, 화성 53.35㎢ 순으로, 해제 검토 범위가 넓어질 경우 이들 지역이 신규 택지 후보지 확대의 수혜 지역으로 주목된다.

다만 1·2등급 토지가 곧바로 공급 가능 물량으로 이어지는 것은 아니다. 임업적성도는 여러 평가 항목 중 하나여서 경사도나 식물 분포 등 다른 기준에서 보전가치가 높으면 개발이 계속 제한될 수 있다.

그린벨트 규제는 군부대 이전 부지를 활용한 주택공급에도 영향을 미친다. 국회 국방위원회 소속 성일종 국민의힘 의원실이 국방부에서 받은 자료에 따르면 수도권 군부대 이전사업 11곳 가운데 주택공급을 계획한 곳은 4곳, 총 3.10㎢이며, 이 중 안양 탄약대대 이전용지와 인천 보급단·여단 이전용지에는 그린벨트가 걸쳐 있다.

결국 정부의 환경등급 재산정과 해제 절차 개선이 실제 공급 확대로 이어질지는 추가 발굴 가능한 저보전가치 부지가 얼마나 확인되느냐에 달려 있다. 이미 개발 여건이 좋은 그린벨트 상당 부분이 해제된 만큼, 이번 제도 정비의 실효성은 후속 협의와 입지별 규제 해소 여부가 좌우할 것으로 보인다.

우리 매체는 앞서 서울 집값 흐름에서 강남권 상승세가 주춤한 사이 성북·노원·강북구 등 외곽 중저가 아파트 가격이 빠르게 오르며 지역 간 격차가 줄고 있다는 점을 짚었습니다. 대출 규제와 전세 물량 부족이 맞물리면서 실수요자의 매수 부담이 비강남권으로 확산됐고, 재개발·재건축 등 정비사업 활성화와 민간 임대 지원을 포함한 공급 확대 요구가 커지고 있다고 전했습니다.

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