마포구 아현뉴타운, 재개발 효과로 고가 아파트 시장 부상

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Ciaran Ryan

01.05.2026

마포구 아현뉴타운, 재개발 효과로 고가 아파트 시장 부상 — 아현뉴타운 고가시장 급부상

서울 마포구 아현뉴타운이 대규모 재개발과 교통 접근성 개선을 바탕으로 마포권 핵심 주거지로 자리 잡고 있다. 2026년 3월 기준 주요 단지 전용 84㎡ 시세가 20억원대 중후반에 형성되고 일부 거래는 30억원을 넘어서면서 지역 가격대가 한 단계 올라섰다.

하이라이트

마포구 아현뉴타운은 재개발 효과로 2026년 3월 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ KB 시세가 25억5천만~26억8천만원, 신축 프리미엄 형성 중이다.
아현뉴타운 일대는 생활 인프라와 집적도는 높지만, 대규모 입시학원 밀집지역이 아니어서 교육 환경의 한계와 중고생 자녀 이동 수요가 지속된다.
서대문구 북아현2·3구역 등지에서 7,000가구 이상 추가 공급이 예정되어 2030년경 3만가구 주거벨트 완성이 전망된다.

맵포대로 재개발 진행과 가격 상승

SeDaily 보도에 따르면, 아현뉴타운은 2003년 11월 2차 뉴타운 사업지구로 지정된 뒤 공덕동, 아현동, 염리동 일대 108만8천㎡ 규모에서 약 1만8,500가구 공급을 목표로 정비가 진행된다. 2011년 공덕5구역을 시작으로 2014년 마포래미안푸르지오, 2021년 마포프레스티지자이, 2022년 마포더클래시가 순차적으로 들어서며 사업이 마무리 단계에 접어든다.

애오개역과 공덕역, 이대역과 아현역, 대흥역과 공덕역으로 이어지는 다중 지하철 접근성과 맵포대로, 백범로, 신촌로 연결성은 여의도와 광화문, 종로, 강남권 이동 시간을 줄이며 실수요를 끌어들인다. 특히 직주근접을 중시하는 30대 수요가 유입되면서 지역 선호도가 높아진다.

초기 분양 당시만 해도 시장 반응은 약했다. 마포래미안푸르지오는 2012년 분양에서 평균 0.42대 1의 청약 경쟁률을 기록했고 분양 개시 3개월 뒤에도 30% 이상이 미분양으로 남았다.

그러나 입주 이후 가격은 꾸준히 올랐다. 2026년 3월 기준 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ KB 시세는 25억5천만원에서 26억8천만원이며, 전세 시세는 9억4천만원에서 10억4천만원 수준이다. 2021년 입주한 마포프레스티지자이 전용 84㎡는 2025년 9월 28억원에 거래됐고, 2026년 2월에는 내년 3월 입주 예정인 마포 Xi Hillstate Rachelles 전용 84㎡가 30억6천만원에 거래되며 마포구 아파트값 상단을 열었다.

교육 여건 한계와 추가 공급 전망

아현뉴타운은 신축 대단지의 집적도와 생활 인프라 측면에서는 강점을 보이지만, 교육 환경은 여전히 약점으로 지적된다. 단지 배정 초등학교로는 서울아현초와 서울한서초가 있고, 중학교는 아현중, 광성중, 동도중, 숭문중, 서울여중 등이 포함된다.

부동산 데이터 플랫폼 리치고 기준으로 아현중은 전국 상위 3%, 서울 상위 20% 수준의 평가를 받는다. 단지 주변 도보 20분 이내 학원은 546곳으로 집계되지만, 대치동이나 목동처럼 대규모 입시학원 밀집지는 아니라는 점이 한계로 거론된다.

아현동의 한 중개업소 대표는 고소득층 유입으로 지역 학력 수준은 높아졌지만 학령기 자녀를 둔 가구가 원하는 대형 입시학원가는 부족하다고 말한다. 중고등학생 자녀를 둔 가구가 더 나은 내신과 교육 환경을 찾아 다른 지역으로 이동하는 흐름도 이어진다는 설명이다.

향후 공급도 이어진다. 아현역 건너편 서대문구 북아현2구역은 약 12만2,776㎡ 부지에 최고 29층, 28개동, 2,320가구 규모로 추진되며 삼성물산과 DL이앤씨가 시공 컨소시엄을 이룬다. 조합은 2026년 안에 관리처분계획 인가와 이주를 추진한다는 방침을 밝힌다.

북아현3구역은 연면적 26만3,100㎡에 약 4,800가구 규모이며 최대 5,310가구까지 확대를 추진한다. 두 구역을 합치면 7,000가구 이상이 추가 공급될 전망이며, 계획대로 진행되면 아현뉴타운과 북아현 권역은 2030년 무렵 맵포대로를 따라 3만가구 주거벨트를 형성할 것으로 예상된다. 다만 북아현3구역의 비상대책위원회 갈등은 일정 지연 변수로 남아 있다.

우리 매체는 앞서 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 시장에서 매물 증가와 급매 소화가 동시에 나타난 흐름을 정리했습니다. 유예 종료 이후에는 추가 급매가 줄고 ‘매물 잠김’ 가능성이 거론되면서 강남 3구 일부 지역에서 가격 반등 조짐이 나타나는 한편, 비강남권과 외곽 중저가 지역으로 실수요가 유입되는 차별화도 함께 짚었습니다.

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