한국 주택 임대차 시장, 월세 전환 확대에 전세 가격 상승 압력 커져

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06.05.2026

한국 주택 임대차 시장, 월세 전환 확대에 전세 가격 상승 압력 커져 — 임대차 시장 변화 주목

한국 주택 임대차 시장에서 월세 비중이 빠르게 커지며 올해 1월과 2월 누적 기준 전체 거래의 68.3%를 차지한다. 서울을 포함한 수도권에서는 아파트 월세 상승률이 전세 가격 상승률을 크게 웃돌고 있어 주요 도시의 전세 물량 부족 우려도 함께 커진다.

하이라이트

2024년 1~2월 기준 주택 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 68.3%로 2021년 대비 약 30%포인트 상승했다.
수도권 아파트 월세는 전년 대비 8.0% 상승해 2.5% 오른 전세 가격보다 3배 이상 빠른 상승세를 기록했다.
KB금융그룹 조사에서 수도권 전세 가격이 2024년 1~3% 상승할 것으로 전문가와 공인중개사들이 예상했다.

KB 보고서가 보여준 월세 전환

KB금융그룹이 5일 공개한 '2026 KB 부동산 보고서'에 따르면, 올해 1월과 2월 누적 기준 주택 임대차 시장에서 월세 거래 비중은 68.3%로 집계된다. 이는 2021년 약 40% 수준과 비교해 약 30%포인트 높아진 수치다.

아파트만 보면 전국 월세 거래 비중은 같은 기간 50.6%로 절반을 넘는다. 서울의 아파트 임대차 시장에서는 월세 비중이 49.8%로 나타나 전세와 월세가 사실상 비슷한 수준까지 접근한다.

수도권 아파트 월세는 지난해 8.0% 올라 같은 기간 2.5% 상승한 전세 가격의 3배를 웃돈다. 시장에서는 임대차 시장의 중심축이 전세에서 월세로 빠르게 이동하고 있다고 본다.

이 같은 변화의 배경으로는 갭투자 위축과 다주택자 관련 규제가 꼽힌다. 여기에 2021년 사회적 문제로 떠오른 전세사기 이후 전세대출 요건이 강화되고, 수억 원대 보증금을 한꺼번에 마련해야 하는 부담까지 겹치면서 전세 수요와 공급 모두 위축되고 있다는 분석이 나온다.

수도권 전세 수급과 금융 수요 영향

보고서는 월세 중심 구조가 한국 임대차 시장 전반을 바꿀 가능성이 크다고 진단한다. 세입자의 주거비 지출 구조가 목돈 보증금에서 매달 내는 임차료로 이동하면서 관련 금융상품 수요도 늘어날 것으로 예상한다.

임대주택의 투자 가치 역시 집값 상승에 따른 시세차익 중심에서 임대수익 기반의 현금흐름과 수익률 중심으로 이동할 가능성이 제기된다. 이에 따라 기업형 임대 시장의 성장 여지도 부각된다.

전세 가격은 올해도 오름세가 이어질 가능성이 크다. KB금융그룹이 1월과 4월 두 차례에 걸쳐 시장 전문가 약 130명에서 140명, 공인중개사 약 500명을 대상으로 조사한 결과, 시장 전문가는 수도권 전세 가격이 1~3% 오를 것으로 봤고 공인중개사는 0~1% 상승을 예상한다.

응답자들은 월세 전환 확대, 신규 주택 공급 감소, 갭투자 활용 제약을 전세 가격 상승 요인으로 지목한다. 전세 공급이 제한된 상황에서 월세 선호가 강해질수록 서울 등 주요 도시의 전세 품귀는 더 심해질 수 있다.

우리의 이전 기사에서는 서울 아파트 시장에서 한국부동산원과 KB부동산의 매매가격지수 및 평균 매매가격이 큰 격차를 보이며, 수요자들의 시장 판단에 혼선이 커지고 있다고 짚었습니다. 두 지표의 차이는 실거래 기반(후행)과 호가·현장 시세 반영(선행)이라는 조사 방식, 표본 규모와 산식 차이, 그리고 거래 위축 구간에서의 반응 속도 차이에서 비롯될 수 있다는 점을 정리했습니다.

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