서울 비강남 중저가 아파트 거래가 상승, 강남 고가 주택은 약세

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Dan Blystone

09.06.2026

서울 비강남 중저가 아파트 거래가 상승, 강남 고가 주택은 약세 — 강남·비강남 집값 격차

서울 비강남권 중저가 아파트 매매가격이 올해 들어 빠르게 오르며 일부 단지에서 최고가 거래가 잇따르고 있다. 반면 강남권 고가 아파트는 최근 실거래가가 낮아지며 서울 주택시장 내 가격 흐름이 엇갈리는 모습이다.

하이라이트

서울 비강남권 중저가 아파트 실거래가가 반년 만에 2억원 이상 상승하며 강북권 14개구 거래가격지수는 103.3으로 4년 6개월 만에 고점 돌파.
강남권 고가 아파트는 거래가 하락세로, 신현대9차 152㎡는 85억원에서 76억원, 래미안퍼스티지 59㎡는 7억3천만원 낮아졌으며 상위 20% 평균값도 3개월 연속 하락.
다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 강북·노원·도봉·성북 등 동북권 1권역 실거래가지수 변동률이 0.65%로 강남 3구·용산(0.38%)에 비해 더 높은 상승세 기록.

비강남 중저가 단지 상승 흐름

매일경제 보도에 따르면 서울 관악구 봉천동 관악드림타운 전용 84㎡는 지난달 12억9천만원에 거래되며 최고가를 새로 썼다. 2003년 준공한 3,544가구 대단지로, 지난해까지만 해도 10억원 안팎에서 거래됐지만 올해 초부터 상승세가 이어지고 있다.

동대문구 전농동 전농 SK 전용 84㎡도 지난달 12억2,800만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 2000년 조성된 이 단지는 인근 신축 단지와 비교해 실거주 수요의 관심을 받는 곳으로, 지난해 9억∼10억원 수준이던 시세에서 반년이 채 되지 않아 2억원 넘게 뛰었다.

이 같은 흐름 속에 서울 강북권 14개 구의 거래가격지수는 103.3을 기록해 2021년 12월 고점을 4년 6개월 만에 넘어섰다. 상위 20%와 하위 20%의 가격 격차를 보여주는 5분위 배율은 지난달 6.6배로 1월 6.9배 이후 4개월째 낮아지고 있지만, 5분위를 제외한 나머지 가격대 평균값은 모두 오르고 있다.

특히 수요층이 가장 두꺼운 3분위, 40∼60% 가격대 아파트 평균값은 최근 3개월간 6.95% 상승했다. 서울 아파트 중위가격이 강한 흐름을 보이는 배경에도 이런 중간 가격대의 오름세가 반영된 것으로 풀이된다.

강남 약세와 시장 구조 변화

반면 강남권 고가 주택은 약세가 이어지고 있다. 강남구 압구정동 신현대9차 전용 152㎡는 지난해 말 85억원에 거래됐지만 지난달 76억원에 거래됐고, 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 59㎡는 올해 2월 44억5천만원 최고가를 찍은 뒤 지난달 37억2천만원에 계약돼 7억3천만원 낮아졌다.

KB부동산에 따르면 서울 상위 20% 아파트 평균값은 올해 5월 34억3,919만원으로, 2월 34억7,120만원 이후 3개월 연속 하락했다. 겉으로는 서울 주택시장 양극화가 완화되는 것처럼 보이지만, 실제로는 고가 주택 조정과 중저가 주택 상승이 동시에 진행되는 구조라는 해석이 나온다.

지난달 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후에는 노도강을 포함한 서울 동북권의 실거래가 상승세가 더 두드러진다. 한양대 이창무 교수가 서울 토지거래허가 신청 자료와 국토교통부 실거래 자료를 결합해 산출한 서울 아파트 매매가격 주간 지수에 따르면, 5월 셋째 주 강북, 노원, 도봉, 성북이 포함된 동북권 1권역 실거래가지수 변동률은 0.65%로 서울 전체 0.54%, 강남 3구와 용산 0.38%를 웃돌았다.

이는 고가 주택 매입 부담이 커진 상황에서 실수요와 갈아타기 수요가 중저가 지역으로 이동한 영향으로 분석된다. 한성대 대학원 경제부동산학과 권대중 주임교수는 현재 가격 흐름이 중산층 실수요자에게 더 부담스러운 변화라고 진단했고, KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 과거 강남 상승 시 외곽이 함께 움직이는 양상과 달리 지금은 지역별 디커플링이 나타나는 시장 구조라고 설명했다.

우리의 이전 기사에서는 올해 들어 서울 아파트값 상승이 강남권 초고가 단지보다 15억원 미만 중저가 주택에 더 집중되며, 매매 중위가격이 빠르게 올라 실수요자의 내 집 마련 부담이 커지고 있다고 짚었습니다. 특히 대출 한도(최대 6억원) 범위에 들어오는 가격대에 매수세가 몰리면서 서울 전역으로 상승세가 확산되고, 중산층의 주거 여건이 더 악화될 수 있다는 점을 함께 다뤘습니다.

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