서울 아파트 전세시장, 이중가격 구조 심화

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Dan Blystone

06.05.2026

서울 아파트 전세시장에서 신규 계약과 갱신 계약의 보증금 격차가 커지며 이중가격 구조가 뚜렷해지고 있다. 올해 1월 5일부터 4월 30일까지 신고된 거래를 보면 임대차보호법의 계약갱신청구권과 5% 증액 제한이 시장가격과 보호가격의 차이를 키우는 모습이다.

하이라이트

서울 아파트 전세시장에서 신규 계약 중위 보증금은 5억8,500만원, 갱신 계약은 5억3,000만원으로 약 10%의 이중가격 구조가 확인됨.
서초구 신규/갱신 전세 중위 보증금 차이는 2억원, 마포구·송파구 등 주요 지역과 단지에서 최대 11억2,000만원의 격차가 발생함.
전세 계약의 계약갱신청구권 사용률은 1월 57.1%에서 4월 50.6%로 하락했으며, 2026~2027년 신축 단지 재계약 시 가격 충격 우려.

거래 분석과 지역별 격차

신한금융그룹 자산관리 자문조직 신한 Premier Pathfinder의 양지영 수석은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 아파트 전세 거래를 분석한 결과, 이런 이중가격 구조가 확인된다고 밝혔다.

목요일 공개된 분석에 따르면 조사 기간 전세 거래 3만8,246건 가운데 신규 계약 1만7,825건의 중위 보증금은 5억8,500만원으로 집계됐다. 이는 갱신 계약 1만9,166건의 중위 보증금 5억3,000만원보다 5,500만원 높은 수준이며, 5% 상한이 적용되는 보호가격과 실제 시장 여건을 반영한 자유시장 가격의 격차는 약 10%로 벌어졌다.

자치구별로는 고가 아파트가 밀집한 강남권에서 차이가 두드러진다. 서초구의 신규와 갱신 계약 중위 보증금 차이는 2억원으로 가장 컸고, 강동구와 은평구는 각각 1억원, 송파구는 8,800만원, 동대문구는 7,500만원, 성북구는 6,000만원으로 뒤를 이었다.

단지별 사례와 임차인 부담

개별 단지에서는 격차가 더 극단적으로 나타난다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡는 1월 갱신 최저가가 7억8,341만원인 반면 3월 신규 최고가는 19억원으로, 같은 단지 같은 면적에서도 보증금 차이가 11억2,000만원에 달한다.

비강남권도 비슷한 흐름이다. 마포구 대흥동 마포그랑자이 전용 84㎡는 신규 최고가가 12억3,000만원, 갱신 최저가가 7억3,000만원으로 약 5억원 차이를 보였다. 송파구 잠실동 레센츠 전용 124㎡도 4월 17일 신규 최고가가 20억5,000만원을 기록해 1월 12일 갱신 최저가 13억6,600만원보다 6억8,400만원 높았다.

계약갱신청구권 사용률은 1월 45.5%에서 4월 42.2%로 낮아졌고, 전세 계약만 보면 같은 기간 57.1%에서 50.6%로 더 큰 폭으로 하락했다. 양 수석은 갱신권을 모두 사용한 임차인이 시장가격에 더 많이 노출되고 있음을 뜻한다며, 신축 단지의 첫 재계약 주기가 도는 2026년부터 2027년에 시장가격 충격이 본격화할 수 있다고 말했다.

우리의 이전 기사에서는 한국 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 빠르게 확대되고, 수도권 아파트 월세 상승률이 전세 상승률을 크게 웃돌고 있다고 전했습니다. 전세 물량이 제한된 가운데 월세 선호가 강해지면서 서울 등 주요 지역에서 전세 품귀 우려가 커지고, 전세 가격도 추가 상승할 가능성이 제기된다는 점을 짚었습니다.

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