서울 송파 로즈아파트 재건축, 5105가구 대단지로 확대 추진

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Dan Blystone

17.05.2026

서울 송파 로즈아파트 재건축, 5105가구 대단지로 확대 추진 — 로즈아파트 5105가구 추진

서울 송파구 신천동 로즈아파트 1~3차 재건축이 최고 49층, 5105가구 규모로 정비계획 변경 단계를 통과하며 잠실 재건축 시장의 주요 사업지로 부상하고 있다. 단지 내 공원과 보행축, 교통 개선안이 함께 반영되면서 향후 자산가치와 생활 인프라 경쟁력이 사업성 평가의 핵심 변수로 꼽힌다.

하이라이트

서울시 도시계획위원회가 로즈아파트 재건축 정비계획 변경안 승인, 기존 3522가구를 최고 49층 5105가구 대단지로 확대 예정.
조합원 분양가는 전용 84㎡ 기준 23억7200만원~26억3000만원, 추가 분담금 84A 4억1700만원~110A 10억2700만원으로 산정.
시장에서는 재건축 완료 시 잠실 기존 대단지 아파트 구도 변화 가능성 주목, 입주까지 약 10년 소요 전망.

정비계획 변경과 단지 설계 핵심

매일경제 보도에 따르면 서울시 도시계획위원회는 최근 로즈아파트 재건축 정비계획 변경안과 경관심의안을 통과시켰다. 1979년 준공된 1, 2차와 1984년 준공된 3차를 포함한 기존 3522가구 단지는 재건축 이후 최고 49층, 5105가구로 확대될 예정이다. 늘어나는 가구 수는 1583가구이며, 이 가운데 551가구는 공공주택이다.

이번 심의안에는 가구 수 확대 외에도 생활 인프라 강화 방안이 포함됐다. 단지 내부 공원 면적은 기존 8758㎡에서 1만5703.2㎡로 1.8배 확대되고, 송파대로, 오금로, 잠동초등학교 인근 등 3곳에 공원이 배치된다. 여기에 정원과 광장도 함께 조성되며, 잠실나루역에서 올림픽로35길로 이어지는 생활가로 상가부에는 옥상정원도 들어설 계획이다.

보행 동선도 재편된다. 한가람로35길 성내역교 방면에는 폭 10m의 공공보행통로가 들어서고, 석촌호수와 로즈아파트, 한강공원을 남북으로 잇는 보행축이 마련된다. 이는 서울시의 개방형 단지 구상과 맞물려 한강 접근성을 높이는 설계로 해석된다.

가구 증가에 맞춘 교통대책도 포함됐다. 잠실운동장 일대에서는 잠실대교 남단 이후 끊겨 있던 한가람로를 개통해 잠실사거리로 집중되는 교통을 분산시키는 방안이 제시됐다.

잠실 시세 비교와 투자 부담

로즈아파트 매매가격은 잠실 대표 단지인 리센츠와 비교 대상이 되고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 로즈 2차 전용 82㎡는 지난해 12월부터 올해 2월까지 33억원에 거래됐고, 이후 3월 32억5000만원, 4월 32억2000만원으로 소폭 낮아졌다. 비교 대상인 리센츠 전용 84㎡는 4월 34억5000만원에 거래됐으며, 5월 호가는 34억원 안팎이다.

조합원 분양가는 전용 84㎡ 기준 23억7200만원에서 26억3000만원, 전용 110㎡는 29억5200만원에서 33억4600만원으로 제시됐다. 비례율 86.68%를 적용하면 로즈 1, 2차 32평형의 추정 권리가액은 약 19억5500만원으로 산정된다. 이에 따라 84A를 선택하면 약 4억1700만원, 110A를 선택하면 약 10억2700만원의 추가 분담금이 필요한 구조다.

반면 더 큰 면적 보유자가 작은 평형을 선택할 경우 환급 가능성도 거론된다. 로즈 3차 47평형의 권리가액은 약 24억9000만원으로 제시됐고, 이 경우 84A를 선택하면 약 1억2000만원을 돌려받는 것으로 계산된다. 예를 들어 5월에 로즈 2차 전용 82㎡를 32억9000만원에 매수하고 84A를 받는다고 가정하면 총투자비는 추정 분담금 4억1700만원을 더해 약 37억7000만원이다. 이는 잠실 르엘 전용 84㎡ 시세 45억원과 비교해 약 8억원 낮은 수준이라는 계산이다.

다만 추정 분담금은 향후 사업시행인가와 관리처분계획 인가 과정에서 변동될 수 있다. 시장에서는 로즈아파트와 잠실주공5단지가 재건축을 마칠 경우 엘스, 리센츠, 트리지움으로 대표되는 잠실 기존 대단지 구도에 변화가 생길 가능성을 주목하고 있다. 다만 통합심의, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주, 착공, 준공 등 남은 절차를 고려하면 입주까지는 약 10년이 걸릴 수 있다는 전망도 나온다.

우리 매체는 앞서 5~6월 전국에서 6만4천여 가구가 분양을 앞두며 수도권 청약 시장의 관심이 커지고 있다고 전한 바 있습니다. 공공택지 물량 확대와 함께 분양가 상승, 전세가격 상승, 공사비 부담이 겹치면서 입지·가격·교통 여건에 따라 청약 성적이 크게 갈리고 무리한 청약은 손실 위험을 키울 수 있다는 점을 짚었습니다.

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