서울 재건축 수주전, 펜트하우스 차별화 제안 확대

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Parshwa Turakhiya

18.05.2026

서울 재건축 수주전, 펜트하우스 차별화 제안 확대 — 펜트하우스 수주 경쟁

서울 강남권 핵심 재건축 사업장에서 시공권 경쟁이 치열해지면서 건설사들이 초고가 펜트하우스를 수주 전략의 전면에 내세우고 있다. 한강 조망과 희소성을 앞세워 단지 가치와 조합 수익을 끌어올리려는 구상인데, 높은 분양가가 실제 계약으로 이어질지는 변수로 남아 있다.

하이라이트

DL이앤씨는 압구정5구역에 600㎡ 펜트하우스 도입과 전체 일반분양 29가구를 펜트하우스로 전환 제안을 내세웠다.
현대건설과 포스코이앤씨 등 경쟁사들은 트리플렉스 슈퍼 펜트하우스, 7.65m 천장·스카이개러지 등 프리미엄 상품을 통해 희소성 강조에 주력했다.
청담 르엘 등 초고가 펜트하우스는 분양가 178억~225억8,600만원에도 불구하고 세 차례 유찰돼 미분양 위험이 부각된다.

압구정·신반포 수주 경쟁의 제안 내용

SeDaily.com에 따르면 DL이앤씨는 18일 압구정5구역 홍보관 '아크로 압구정' 설명회에서 국내 아파트 단지 가운데 최대 규모인 600㎡ 펜트하우스를 적용하겠다고 밝혔다. 현장에 설치된 모형에는 단지 중앙부 106동 최상층에 600㎡와 410㎡ 주택형이 표시됐고, 회사 관계자는 경쟁사들이 100억원대 가능성을 강조하지만 150억원도 가능하다는 취지로 설명했다.

이달 초 압구정3구역 단독 입찰로 우선협상대상자로 선정된 현대건설도 65층 최상층 2가구를 3개 층 높이의 트리플렉스 슈퍼 펜트하우스로 조성하는 설계를 제시했다. 압구정3구역은 현재 약 3,934가구에서 재건축 후 5,175가구로 바뀌며, 이 가운데 펜트하우스는 1.04%, 슈퍼 펜트하우스는 0.04%만 배치돼 희소성이 부각된다.

신반포 19·25차 재건축 사업에서 삼성물산과 경쟁 중인 포스코이앤씨도 첨단 설비를 담은 펜트하우스 13가구를 제안했다. 천장고를 7.65m로 설계하고 한강 조망이 가능한 플로팅 인피니티 풀과 차량 탑승 상태로 최상층 주차가 가능한 스카이 개러지 시스템 등을 포함했다.

조합 수익 기대와 미분양 위험

건설사들이 최근 펜트하우스를 강조하는 배경에는 재건축 사업성 제고가 있다. 일반분양 물량의 상당 부분을 초고가 펜트하우스로 전환해 조합 수입을 늘리려는 전략으로, DL이앤씨는 압구정5구역 수주를 위해 일반분양 29가구 전체를 펜트하우스로 바꾸는 방안을 제시했다.

과거에도 펜트하우스는 희소성을 바탕으로 고가에 거래되는 자산으로 인식돼 왔다. 3.3㎡당 1억원 시대를 연 아크로리버파크에서는 2024년 8월 234㎡ 펜트하우스가 180억원에 거래돼 같은 시기 45억원에 팔린 84㎡ 주택형보다 3.3㎡당 가격이 40% 이상 높았다.

다만 초고가 분양가는 조합에 되레 부담이 될 수 있다는 지적도 나온다. 한강변 초고급 단지에서는 조합원들이 추가 분담금 부담 때문에 펜트하우스 선택을 꺼리고 일반분양으로 돌리는 사례가 나오며, 압구정2구역과 4구역에서도 각각 300㎡, 290㎡ 수준 펜트하우스를 선택할 경우 추가 분담금이 최소 150억원을 넘을 것으로 추산된다.

실제 최고 입지로 평가받는 단지에서도 펜트하우스가 수요자를 찾지 못하는 사례가 나타나고 있다. 청담 르엘은 조합을 통해 펜트하우스 4가구에 대한 입찰을 19일까지 진행 중이지만, 분양가가 178억400만원에서 225억8,600만원에 이르는 이 물량은 이미 세 차례 유찰된 상태다.

우리 매체는 앞서 주식시장 강세와 반도체 업황 개선으로 생긴 평가이익이 시차를 두고 서울 주택시장, 특히 고가 아파트로 유입될 수 있다는 점을 짚었습니다. 주택의 기대수익률, 성장률 전망 상향, 공급 부족 등이 매수 심리와 가격 상승 압력을 키울 수 있으며, 대기업 성과급 확대도 상급지 이동 수요를 자극할 변수로 언급했습니다.

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