한국 수익형 부동산 집단소송, 법원 시행사·시공사 책임 제한

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Ciaran Ryan

18.05.2026

한국 수익형 부동산 집단소송, 법원 시행사·시공사 책임 제한 — 부동산 소송 책임 제한

생활형 숙박시설과 오피스텔, 지식산업센터를 둘러싼 수분양자 집단소송이 최근 확산하고 있지만 법원은 계약 해제와 분양대금 반환을 폭넓게 인정하지 않고 있다. 분양 당시 고지 내용과 광고 문구가 계약서와 공고에 반영됐는지가 핵심 판단 기준으로 떠오르면서 소송 장기화에 따른 수분양자 부담도 커지고 있다.

하이라이트

대법원은 서울 서초동 생활형 숙박시설 부당이득금 반환소송에서 시행사 책임을 제한하며 사건을 서울고법으로 환송했다.
2023년 전국 생활형 숙박시설 집단소송이 최소 50건, 참여자 약 3000명에 달하며 오피스텔·상가 등 유사 분쟁이 확대되고 있다.
국토교통부는 3000㎡ 이상 또는 30실 이상 분양 건축물 계약 해제 기준을 '계약 목적 달성이 어려운 경우'로 명확히 하는 시행령 개정안을 예고했다.

대법원 판단과 소송 쟁점

매일경제 보도에 따르면 대법원은 최근 서울 서초동 생활형 숙박시설 수분양자 일부가 시행사를 상대로 제기한 부당이득금 반환 소송에서 계약금 반환을 요구한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 수분양자들은 해당 건물이 주거용으로 사용할 수 있는 것처럼 홍보돼 계약을 체결했다고 주장했지만, 대법원은 분양 홍보물에 일부 주거 관련 표현이 있더라도 법적 용도가 숙박시설이며 숙박업과 부동산 임대업 용도라는 점이 비교적 상세히 고지됐다고 판단했다.

최근 2~3년 사이 생활형 숙박시설 관련 계약 취소와 해제 소송은 크게 늘고 있다. 상당수 사업장이 부동산 시장이 활황이던 2020년과 2021년에 분양됐고, 이후 정부가 생활형 숙박시설의 주거 사용 제한을 명확히 하면서 실제 거주가 가능하다고 믿고 계약했다는 취지의 분쟁이 이어지고 있다.

업계에 따르면 지난해 전국 생활형 숙박시설 관련 집단소송은 최소 50건, 소송 참여자는 약 3000명 수준이다. 이런 소송 흐름은 오피스텔과 상가, 지식산업센터로도 번지고 있으며 오피스텔은 하자와 할인 분양, 상가는 설계 변경과 임대수익 보장, 지식산업센터는 대출 한도 축소와 과장 광고 등이 주요 쟁점으로 거론된다.

다만 법조계와 분양업계에서는 단순한 시황 악화나 기대수익 하락만으로는 계약 취소나 해제가 인정되기 어렵다고 보고 있다. 계약 목적 달성이 어려운 수준의 중대한 하자, 명백한 허위·과장 광고, 시행사 책임을 입증해야 한다는 점이 최근 판결에서 재확인되고 있다.

수분양자 부담과 제도 개편 움직임

소송이 길어질수록 수분양자의 자금 부담은 더 커질 수 있다. 패소할 경우 미납 중도금과 잔금, 연체이자, 소송비용까지 떠안을 수 있고, 승소하더라도 시행사가 파산하면 실질 보상을 받지 못하는 사례도 있다는 것이 현장의 설명이다.

부동산 집합건물 분쟁을 주로 다루는 법무법인 라움의 부종식 변호사는 장기간 다툼 끝에 수분양자가 이겨도 시행사 재무 상태에 따라 배상이 이뤄지지 않는 경우가 있다고 말했다. 최근 판결 흐름은 수익형 부동산 시장 전반에서 계약서와 분양 공고의 문구, 고지 절차의 적정성을 둘러싼 법적 검토가 더 중요해지고 있음을 보여준다.

하급심에서도 시행사 측이 승소한 사례가 이어지고 있다. 서울중앙지법은 지난해 8월 서울 강서구 마곡웨스트 오피스텔 수분양자 404명이 시행사 마곡마이스 PFV를 상대로 낸 손해배상 소송 1심에서 원고 청구를 기각했고, 생활형 숙박시설로 실제 거주가 불가능하다는 점이 분양 공고에 기재돼 있었다고 판단했다. 경기 시흥 거북섬의 상가 보니타도 수분양자 99명이 제기한 소송 1심에서 승소했다.

정부도 분양계약 해제 기준 손질에 착수하고 있다. 국토교통부는 최근 연면적 3000제곱미터 이상 건축물과 30실 이상 오피스텔, 생활형 숙박시설을 대상으로 한 건축물 분양에 관한 법률 시행령 개정안을 예고했으며, 분양신고 내용과 광고가 달라 시정명령을 받더라도 계약 목적 달성이 어려운 경우에만 해제가 가능하다는 기준을 명확히 했다.

우리 매체는 앞서 주식시장 강세와 반도체 업황 개선으로 발생한 자금이 시차를 두고 주택시장으로 유입될 수 있다는 가능성을 짚었습니다. 서울 아파트 매매·월세 반등, 성장률 전망 상향, 공급 부족 등이 겹치며 집값 상승 압력이 커질 수 있고, 대기업 성과급 확대 역시 고가 주택 수요에 영향을 줄 변수로 제시했습니다. 또한 대출 규제와 세제·금리 등 정책 변수의 역할, 그리고 장기적으로는 주택 공급 확대와 자본시장 수익 기반 강화가 필요하다는 점을 함께 다뤘습니다.

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