서울 외곽 중저가 지역, 주담대 활용 매수 확대

매일경제 보도에 따르면 대법원 등기정보광장 자료 기준 지난달 서울 집합건물 평균 대출지수는 49.01로 집계됐고, 금천구 63.02, 노원구 56.57, 도봉구 55.57 순으로 높게 나타난다. 반면 강남구 등 고가 주택 밀집 지역은 30대 수준에 머물며 서울 평균을 밑돈다.

대출지수는 집합건물 거래에서 설정된 담보 채권최고액을 거래금액으로 나눈 비율로, 수치가 높을수록 주택 매입 과정에서 차입 의존도가 크다는 뜻이다. 같은 5월 기준으로 보면 고가 주택 매수자는 대출 비중이 낮고, 상대적으로 저가 주택 매수자는 대출 비중이 높은 구조가 확인된다.

금천구는 서울 내 아파트 가격이 낮은 지역으로 분류된다. 기사에 인용된 부동산 정보 앱 집계 기준 2025년 금천구 아파트 3.3㎡당 가격은 3,144만원으로, 서울 평균 5,400만원보다 약 60% 낮다. 주택 가격 자체가 낮을수록 같은 대출 한도에서도 매매가 대비 대출 비중이 커지고, 정책금융 활용 여지도 상대적으로 커진다.

노원구는 30대 이하 매수 비중과 거래량이 함께 두드러진다. 4월 노원구의 30대 이하 아파트 매수 비중은 56.4%로 서울에서 가장 높고, 대출지수는 56.57로 서울 평균보다 7.5포인트 높다. 거래량도 4월 920건으로 서울 25개 자치구 평균 290건의 세 배를 웃돈다.

전세 불안과 정책금융이 매수 전환 자극

현재 15억원 이하 주택은 주택담보대출 6억원 한도가 유지되지만 15억원 초과 주택은 한도가 축소된다. 생애 최초나 신혼부부 등 정책대출 요건을 충족하면 일반 주담대보다 유리한 한도를 활용할 수 있어, 대출이 필요한 30대 이하 실수요자에게 15억원 이하 중저가 주택이 서울 진입 구간으로 작용한다.

정성진 Urban Asset Management 대표는 15억원 이하 구간에서 6억원까지 대출이 가능해 2030 가구의 내 집 마련 통로가 됐다고 말했다. 월세 부담이 누적되면서 임차 거주자들이 15억원 이하 매매로 이동하는 성향이 강해졌고, 실제 거래가격 기준으로도 강서구와 중랑구 같은 중저가 지역에 수요가 집중된다고 설명한다.

전세난과 외곽 중저가 지역 집값 상승이 결합한 이른바 FOMO 심리도 차입 매수를 자극하는 배경으로 거론된다. 한국부동산원 자료에 따르면 6월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 주간 0.29% 올라 2015년 11월 이후 가장 높은 상승 폭을 기록한다. 연초 이후 누적 상승률은 3.77%로, 전년 같은 기간 0.65%의 약 6배 수준이다.

시장에서는 전셋값 급등과 전세 매물 감소로 인해 차라리 매수하는 편이 낫다는 인식이 젊은 층의 매수 심리를 끌어올린다고 본다. 서울 아파트 매매가격도 지난해 연간 8.98% 올라 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2013년 이후 가장 높은 상승률을 나타낸다.

정 대표는 전세 매물을 찾기 어렵고 공급도 부족해 전세에서 매매로 갈아타려는 수요가 많다고 진단한다. 규제나 금융정책의 변화가 없으면 전세에서 매매로의 전환 수요는 계속될 가능성이 크다는 전망이다.

우리 매체는 앞서 서울 전세가격 급등과 전세대출 금리 상승, 전세 매물 감소가 겹치며 임차시장 불안이 확대되는 흐름을 짚었습니다. 전세보증금과 이자 부담이 커지면서 세입자의 주거비 압박이 커지고, 서울에서 경기권으로 이동하는 수요가 늘 수 있다는 점도 함께 다뤘습니다.

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