서울 재건축 공사비 상승, 분양가 추가 인상 압력 키운다

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23시간 전

서울 재건축 공사비 상승, 분양가 추가 인상 압력 키운다 — 재건축 공사비 상승 압박

서울 재건축 사업장에서 3.3㎡당 공사비가 1,500만원대로 올라서며 조합원 부담과 일반분양가 상승 압력이 커지고 있다. 여의도 광장아파트 사례는 고급 설계 경쟁, 원자재와 인건비, 금융비용 상승이 동시에 반영되며 인근 단지 가격 기준에도 영향을 줄 가능성을 보여준다.

하이라이트

여의도 광장아파트 재건축 공사비가 3.3㎡당 1,590만원으로 인근 목화아파트 대비 16% 상승, 고급화 경쟁이 주요 원인으로 분석된다.
4월 건설공사비지수가 전년 12월 대비 3.2% 올랐으며, 올해 연간 최소 5% 이상 추가 상승이 전망된다.
공사비 부담 증가와 분양가상한제 미적용 지역 확대로 일반분양가 인상 압력 심화, 3.3㎡당 1,590만원이 가격 기준점 역할 가능성 대두.

여의도 재건축 공사비 급등 배경

MK에 따르면 여의도 광장아파트의 재건축 공사비는 3.3㎡당 1,590만원 수준으로 제시됐고, 이는 한 달 전 여의도에서 시공 입찰을 공고한 인근 목화아파트의 3.3㎡당 1,370만원보다 16% 높다. 재건축 이후 가구 수가 광장아파트와 목화아파트가 각각 414가구와 416가구로 큰 차이가 없다는 점을 감안하면, 이번 공사비 수준은 단순히 규모의 경제 부재만으로 설명하기 어렵다는 해석이 나온다.

최근 공사비 상승의 핵심 요인으로는 조합들의 고급화 경쟁이 꼽힌다. 자산가치 상승을 극대화하려는 수요가 선호 지역일수록 강하게 나타나면서, 비용 효율성보다 초고층 설계와 고급 외관, 차별화된 커뮤니티를 택하는 흐름이 이어지고 있다. 여의도에서는 대교아파트가 해외 유명 디자이너인 Heotyeok Studio와 협업에 나서면서 이런 경쟁이 더 강해진 것으로 풀이된다.

초고층 설계는 같은 면적을 짓더라도 하중과 내진을 고려한 골조 공사비가 더 들고, 50층 이상에 적용되는 피난안전구역 설치 의무 등 화재 관련 규제로 추가 시설도 필요하다. 커뮤니티 역시 고급 단지의 핵심 요소로 자리 잡으면서 가구당 커뮤니티 면적 확대가 경쟁 기준이 되고 있다. 이를 위해 주거 공간이나 주차 공간을 줄이거나 지하를 더 깊게 파야 해 공사비 부담이 커진다. 최근에는 스카이브리지, 수영장, 조식 서비스에 더해 주차 로봇, 무인 셔틀버스, 호텔식 컨시어지 서비스까지 도입 경쟁이 확산하고 있다.

원가 부담과 서울 분양시장 파급효과

원자재 가격도 상방 압력을 키우고 있다. 기사에 따르면 U.S.-이란 전쟁 여파로 유가 영향이 큰 레미콘 혼화제, 방수재, 아스콘 등의 가격 부담이 커졌고, 최근 유가가 다소 안정돼도 밀린 수요 탓에 자재 공급 가격은 쉽게 내려가지 않을 것이라는 전망이 나온다.

박선구 한국건설정책연구원 경제금융연구실장은 원자재 가격이 안정돼도 시차를 두고 반영되며, 한 번 오른 가격이 과거 수준으로 자주 돌아가지는 않는다고 설명했다. 그는 지난해 12월 대비 4월 건설공사비지수가 3.2% 상승했고, 올해 연간으로는 최소 5% 이상 오를 수 있다고 봤다.

인건비와 금융비용 부담도 이어지고 있다. 건설업계는 중대재해처벌법과 주 52시간제에 이어 노란봉투법으로 불리는 노동조합법 개정안까지 겹치면서 산업안전 관련 협의가 확대될 경우 공사 기간이 늘어날 수 있다고 우려한다. 공기가 길어지면 현장 대출 기간도 함께 늘어나 금융비용이 상승한다. 여기에 반도체와 증시 강세에 따른 물가 자극으로 한국은행이 올해 안에 기준금리를 올릴 가능성도 거론되며 사업비 전반의 부담 요인으로 지목된다.

이런 비용 증가는 조합원 분담금에만 그치지 않을 가능성이 크다. 분양가상한제가 적용되지 않는 지역에서는 조합이 조합원 부담을 줄이기 위해 일반분양가를 높게 책정하려는 유인이 커진다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 재건축 초과이익환수제가 부담인 상황에서 분담금을 낮추기 위해 공사비가 높게 설정됐을 수 있다며, 3.3㎡당 1,590만원이라는 수치가 인근 단지로 확산하는 기준점이 될 가능성을 언급했다. 남현우 우리은행 부동산연구원도 공사비 상승은 가격 하단의 재설정을 의미해 일반분양가 상승으로 이어진다고 설명했다. 정부가 부동산 가격 안정을 위한 정책을 시행하고 있지만, 시장의 원가 상승 흐름과 충돌하는 양상이다.

서울 아파트 전세가격 급등은 올해 들어 상승률이 빠르게 확대되고 전세대출 금리까지 오르면서 세입자 주거비 부담을 키우고 있다는 점을 우리 매체가 앞서 짚은 바 있습니다. 전세 매물 감소와 계약갱신 비중 확대가 맞물리며 임차시장 불안이 커졌고, 서울 전세를 감당하기 어려운 수요가 경기권으로 이동하는 흐름도 나타났습니다.

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