신반포7차, 공공재건축 이탈 추진으로 서울 정비사업 실효성 논란 확대

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신반포7차, 공공재건축 이탈 추진으로 서울 정비사업 실효성 논란 확대 — 신반포7차 정비 논란

서울 강남권에서 유일하게 공공재건축을 추진해온 신반포7차가 조합 주도의 민간 재건축 방식 전환을 추진하고 있다. 공공 방식의 추가 인센티브가 기대만큼 크지 않은 데다 사업 속도 저하 우려가 겹치면서, 정부가 내세운 공공 정비사업의 공급 효과를 둘러싼 점검도 커지고 있다.

하이라이트

신반포7차 조합은 공공재건축에서 민간 방식 전환을 공식 추진하며 올해 총회, 내년 사업 방식 변경을 계획한다.
신반포7차는 가구 수를 320가구에서 965가구로 늘리는 정비계획이 통과됐지만 상가 포함 등으로 공공·민간 방식 사업성 차이가 크지 않다.
서울 주요 입지에서 공공재건축의 용적률 인센티브 유인과 실효성이 떨어져 민간 방식 선호로 정책 실효성 논란이 확대되고 있다.

민간 전환 추진 배경과 사업 일정

매일경제 보도에 따르면 신반포7차 조합은 지난 15일 조합원들에게 사업 방식을 민간 방식으로 전환한다는 안내문을 발송했다. 조합은 그동안 한국토지주택공사, LH와 함께 공공재건축을 추진해왔지만, 주무 부처와 실무 협의를 마치고 손해배상 없이 민간 방식으로 전환할 수 있다는 점을 전달한 것으로 전해진다.

조합은 올해 관련 총회를 열고, 내년에 사업 방식을 공식 변경할 계획이다. LH도 조합 의견을 존중하고 총회 결정 사항을 반영하겠다는 공문을 보낸 것으로 알려진다.

신반포7차는 1980년 준공된 노후 아파트 단지로, 현재 3개 동 320가구를 최고 49층, 965가구로 정비하는 계획이 지난달 서울시 도시계획위원회 신속통합기획 수권분과위원회를 통과했다. 이 단지는 강남권에서 유일하게 공공재건축 방식으로 정비사업을 추진해온 곳이다.

이 사업은 2015년 조합 설립 인가를 받았지만 장기간 지연됐고, 2024년 2월 LH가 공동 시행자로 참여하는 공공재건축 방식을 택했다. 다만 조합은 공공 참여에 따른 실질적 인센티브가 크지 않고, 민간 방식으로 바꿔도 정비계획 재심의 필요성이 없다고 판단한 것으로 전해진다.

가구 수는 320가구에서 965가구로 크게 늘어나는 계획이지만, 사업 구역에 한신상가가 포함돼 있어 단순 수치만으로 공공 방식의 이점을 보기 어렵다는 설명이다. 조합은 상가가 3개 아파트 동과 비슷한 수준의 부지를 차지해 가구 수 증가 폭이 커 보이는 것이며, 이 때문에 공공과 민간 방식의 사업성 차이가 크지 않다고 보고 있다.

서울 핵심지 공급정책에 미치는 영향

이번 전환 추진을 두고 서울 주요 입지에서 공공 재개발, 재건축이 주택 공급 대책으로 작동하는 데 한계가 드러난다는 지적이 나온다. 공공 참여는 주민 갈등이 심하거나 사업성이 낮은 지역에서는 해법이 될 수 있지만, 선호 입지에서는 실효성이 떨어질 수 있다는 평가다.

정부는 9·7 부동산 대책에 공공 재개발과 공공 재건축 지원 방안을 담았고, 핵심 수단으로 법적 상한 용적률 완화를 제시했다. 재개발은 법적 상한의 1.2배에서 1.3배로, 재건축은 1.0배에서 1.3배로 높이는 내용이 포함됐다.

하지만 서울에서는 이미 여러 개발 방식으로 용적률 인센티브를 받을 수 있고, 공공 방식을 선택해도 증가한 용적률의 상당 부분을 기부채납해야 한다. 이 때문에 주요 입지 사업장에서는 공공과 민간의 용적률 인센티브 차이가 크지 않아 공공 방식을 택할 유인이 제한적이라는 분석이 제기된다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "정부 지원이 있더라도 조합원 간 분쟁이 있거나 사업성이 낮지 않으면 대부분 공공 정비사업을 선택하지 않는다"고 말했다.

우리 매체는 앞서 중동 전쟁 여파로 유가가 흔들리면서 석유화학계 건설자재 가격이 급등해 국내 건설원가가 빠르게 오르고 있다는 점을 짚었습니다. 건설공사비지수 상승과 자재 수급 악화가 겹치며 수도권 민간 아파트 분양가가 단기간에 크게 뛰었고, 추가 상승 압력도 커질 수 있다고 전했습니다.

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