서울 아파트값, 대출 규제에도 전 자치구 상승

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8시간 전

서울 아파트값, 대출 규제에도 전 자치구 상승 — 서울 아파트값 전구 상승

정부가 지난해 6월 27일 가계대출 규제를 도입한 뒤 1년이 지났지만 서울 아파트 매매가격은 25개 자치구 전역에서 오름세를 이어간다. 6억원 주택담보대출 한도와 서울 전역 토지거래허가구역 지정에도 상승세가 꺾이지 않으면서 실수요와 전세시장까지 압박이 확산하는 모습이다.

하이라이트

2023년 6월 27일부터 2024년 6월 15일까지 서울 아파트값이 9.59% 상승하며 25개 자치구 모두 가격이 올랐다.
정부 대출 규제 및 토지거래허가구역 확대 이후에도 서울 전체 매매가격이 7.33%포인트 추가 상승했고, 송파구 13.77%, 용산구 11.54% 올랐다.
30대의 아파트 매수가 거래 비중 45.8%로 급등하고, 전세가격도 연 7.16% 오르며 불안이 강남 외곽으로 확산됐다.

규제 시행 이후 서울 전역 상승

서울경제 보도에 따르면 한국부동산원 자료 기준으로 지난해 6월 27일부터 올해 6월 15일까지 1년간 서울 아파트값은 9.59% 올랐다. 상승률은 성동구가 17.47%로 가장 높았고 송파구 14.83%, 광진구 14.25%, 영등포구 13.22%, 마포구 12.82%, 동작구 11.57%가 뒤를 이었다.

한강벨트 중심 지역뿐 아니라 15억원 이하 중저가 아파트 비중이 높은 성북구 9.85%, 관악구 9.81%, 구로구 9.26%도 큰 폭으로 상승했다. 강남과 강북, 도심과 외곽을 가리지 않고 서울 25개 자치구 가운데 하락한 곳은 없었다.

정부가 지난해 10월 15일 서울 전역을 토지거래허가구역으로 확대 지정하고 주택가격별 대출 규제까지 더 강화한 뒤에도 흐름은 바뀌지 않는다. 허가구역 확대 시행 이후 서울 전체 매매가격은 추가로 7.33%포인트 상승했고, 핵심 규제 대상이던 송파구는 13.77%, 용산구는 11.54%, 서초구는 7.69%, 강남구는 5.18% 올랐다.

강북권과 외곽 지역도 동대문구 13.89%, 마포구 12.04%, 성동구 8.49%, 노원구 4.64% 상승하며 동반 강세를 보인다. 시장에서는 규제가 가격 억제보다 추가 상승 기대를 굳히는 계기로 작용했다는 해석이 나온다.

30대 매수와 전세 불안 확산

서울 전역 상승세의 핵심 배경으로는 30대의 공격적인 매수세가 꼽힌다. 국토교통부 아파트 매매거래 자료를 연령대별로 보면 서울 전체 거래에서 30대 비중은 지난해 9월 30.3%에서 올해 4월 45.8%로 높아졌고, 거래 건수도 같은 기간 1502건에서 3444건으로 두 배 이상 늘었다.

토지거래허가제 시행 직전 불안이 커졌던 지난해 10월에는 30대 매수가 월간 4084건으로 분석 기간 중 가장 많았다. 자치구별로는 노원구 2392건, 강서구 1845건, 성북구 1633건, 영등포구 1471건, 구로구 1412건에 집중됐고, 강서구 45.6%, 구로구 45.3%, 영등포구 44.9%, 서대문구 42.8%, 성북구 42.3%로 40%를 웃돌았다.

반면 강남구와 서초구의 30대 비중은 각각 24.5%, 24.2%로 상대적으로 낮다. 대출 한도 안에서 접근 가능한 외곽 지역으로 현금 여력이 부족한 30대가 몰리면서, 지금 사지 않으면 더 비싸질 것이라는 불안 심리가 매수세를 키운 것으로 해석된다.

전세시장 불안도 이어진다. 한국부동산원 주간 전세가격지수 기준으로 올해 6월 서울 전세가격은 지난해 7월보다 약 7.16% 상승했고, 송파구 11.40%, 동대문구 9.79%, 서초구 9.46%, 성동구 7.65%의 상승폭이 컸다.

서울 전역 토지거래허가구역 지정에 따라 강화된 실거주 의무가 전세 매물 감소를 불렀다는 지적이 나온다. 매수인의 직접 입주 조건으로 기존 임대차 계약이 취소되고 갱신 전세 공급이 줄어들면서 남은 매물에 수요가 집중됐고, 강남 3구와 용산구에서 시작된 전세난이 강북 외곽으로 확산하는 흐름이다.

익명을 요구한 한 은행 부동산연구위원은 대출 규제와 허가제가 공급을 막는 동시에 가격 상승 기대를 자극해 30대의 차입 매수를 부추기는 악순환을 굳힌다고 진단한다. 매매가격 급등으로 매수 문턱이 높아진 수요가 다시 전세시장으로 이동해 전세값을 끌어올리고, 그 전세 불안이 다시 매수 수요를 자극하는 연쇄 반응이 나타나고 있어 규제만으로는 서울 집값 안정이 어렵고 실질 공급 확대가 시급하다는 지적이다.

우리 매체는 앞서 서울 주택 공급 확대를 위해 공장 부지·폐교·그린벨트 등 가용 부지를 폭넓게 검토하겠다는 정부의 방향과, 세제 개편안에서 보유세를 포함한 조정 가능성이 함께 논의되고 있다는 점을 전했습니다. 또한 공급 확대를 둘러싼 이해관계 조정이 관건인 가운데, 재정 기조와 시장 안정 효과를 종합적으로 시뮬레이션하며 정책 수단을 검토하고 있다고 짚었습니다.

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