한국 부동산 규제 엇박자, 비규제 지역 가격 급등과 임대세제 개편 압력 키운다

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Andreas Kristo

23시간 전

한국 부동산 규제 엇박자, 비규제 지역 가격 급등과 임대세제 개편 압력 키운다 — 비규제 지역 집값 급등

정권 교체 때마다 규제 강화와 완화가 반복되면서 한국 부동산 시장에서 정책 신뢰 약화와 가격 왜곡이 동시에 이어지고 있다. 서울 아파트값 장기 상승과 동탄 등 비규제 지역 급등, 등록임대 세제 손질 논의가 맞물리며 매매와 전월세 시장 전반의 변동성 확대 우려가 커지고 있다.

하이라이트

2003년 이후 정부가 83차례 부동산 대책을 시행했지만 서울 아파트 가격은 같은 기간 196% 상승했다.
임대사업자 세제 혜택 축소 논의로 3년 내 의무 임대기간 종료 예정인 등록임대주택 16만3,371가구의 매물 출회 및 임대료 변동 가능성이 부각된다.
6월 넷째 주 동탄 아파트값이 1.65% 급등하며 누적상승률 11.38%를 기록, 풍선효과와 공급정책 실효성 문제로 시장 변동성 확대 조짐이 나타난다.

정책 반복과 세제 개편 압박

서울경제신문 분석에 따르면 2003년 이후 정부는 23년간 83차례의 부동산 대책을 내놨지만, 같은 기간 서울 아파트 가격은 KB부동산 기준 196% 상승했다. 수요 억제 대책 30건과 규제 완화 대책 25건이 되풀이되면서 시장에는 정권이 바뀌면 다시 완화될 것이라는 학습효과가 자리 잡았고, 이에 따라 정책 효과가 거꾸로 나타나는 구조가 심화하고 있다는 진단이 나온다.

등록임대사업자 제도는 이런 정책 엇박자의 대표 사례로 거론된다. 최근 이재명 대통령과 임광현 국세청장이 등록임대 세제 혜택 축소 필요성을 공개적으로 언급하면서 제도 개편 가능성은 더 커지고 있다.

서울에서 의무 임대기간 종료를 3년 안에 앞둔 등록임대주택은 16만3,371가구, 이 가운데 아파트는 4만5,713가구로 집계된다. 세제 혜택이 줄어들 경우 매물 출회가 늘 수 있지만, 동시에 전세와 월세 가격 상승을 자극할 수 있다는 상반된 전망도 함께 제기된다.

공급 측면에서도 정책 실현 가능성에 대한 의문은 이어진다. 수도권 2030년까지 135만 가구 착공 목표가 제시됐지만, 토지보상 지연과 주민 반대, 한국토지주택공사 개편 등의 변수로 계획대로 추진되기 어렵다는 관측이 우세하다.

동탄 급등과 풍선효과 재부각

6월 넷째 주 화성 동탄 아파트값은 1.65% 올라 올해 누적 상승률이 11.38%를 기록했다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶인 뒤 비규제 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 다시 나타나면서, 동탄은 전국에서 처음으로 연간 누적 상승률 두 자릿수에 진입했다.

이 같은 상승세는 삼성전자와 SK hynix 종사자들의 통근 수요, GTX 교통 개선 기대가 결합한 결과로 풀이된다. 오름세는 성남 중원구 0.59%, 안양 동안구 0.49%, 수원 영통구 0.41% 등 경기 남부 전반으로 번지고 있다.

서울도 같은 주 0.30% 올라 전주 0.27%보다 상승폭이 커졌다. 전세가격은 0.35% 올라 2013년 10월 이후 12년 8개월 만의 최대 주간 상승폭을 기록했다.

전문가들은 규제가 수요를 없애기보다 일시적으로 눌러 비규제 지역으로 이동시키는 데 그치는 만큼, 추가 규제지역 지정이 이뤄지더라도 효과는 제한적일 수 있다고 보고 있다. 시장에서는 규제로 확보한 시간을 공급 확대의 기회로 활용하는 일관된 장기 정책이 필요하다는 지적이 커지고 있다.

우리 매체는 앞서 2003년 이후 정권 교체 때마다 대출 규제와 세제 완화가 반복되며 서울 아파트 가격 변동성이 커졌다고 짚었습니다. 수요 억제책과 규제 완화가 교차하는 과정에서 정책 예측 가능성이 낮아지고, 규제 자체가 ‘매수 신호’로 해석되는 부작용이 나타나 장기적·일관된 주택정책 설계가 필요하다는 점을 강조했습니다.

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