한국 가계 주식 평가이익 급증, 서울 아파트값 상승 압력 키워

2023년 가계 주식 평가이익이 429조원으로 장기 평균 대비 22배 급증하며 자산 유입이 부동산으로 이동하는 움직임이 포착됐다.
KOSPI 변동이 서울 아파트 가격에 미치는 영향이 2020~2025년 상관계수 0.7로 과거 0.4에서 크게 강화됐다.
2024년 상반기 KOSPI가 약 100% 상승하고 시가총액이 3,327조원 증가하며, 증시 평가이익 일부가 3조7천억원 규모로 주택시장에 유입됐다.

증시 상승과 주택가격 연동 강화

SeDaily에 따르면 2016~2017년 반도체 호황기에는 클라우드 데이터센터 확대를 배경으로 Samsung Electronics 주가가 액면분할 전 기준 137.4% 뛰었고, 같은 기간 KOSPI도 28.9% 상승했다. 당시 서울 강남 3구를 중심으로 집값이 급등하자 문재인 정부는 2017년 8월 이른바 8·2 부동산 대책을 내놓고 서울 전역을 투기과열지구와 투기지역으로 지정했지만, KB부동산 기준 서울 아파트 실거래가지수는 2017년 1월부터 2020년 1월까지 3년간 45.4% 올랐다.

이 같은 흐름은 과거에도 반복됐다. 중국 호황에 힘입어 증시가 급등한 2004~2007년에는 KOSPI가 131% 상승하는 동안 서울 아파트값은 39.2% 올랐고, 2020~2021년 코로나19 시기에도 KOSPI 36.9% 상승과 서울 아파트값 30.7% 상승이 함께 나타났다.

경북대 김상배 교수와 대구경북연구원 이승아 연구위원이 발표한 '점진적 전이와 변동성 파급효과를 이용한 KOSPI지수와 아파트가격지수의 관계 분석'에 따르면, 2006년 1월부터 2020년 4월까지 주식시장과 주택시장의 관계를 분석한 결과 KOSPI 변동은 아파트 가격 변동에 영향을 미쳤다. 명지대 오지윤 경제학과 교수는 KOSPI와 서울 아파트 실거래가격의 상관계수가 2013~2019년 약 0.4에서 2020~2025년 0.7로 높아졌다고 설명했다.

가계 평가이익 확대와 자산 양극화 우려

한국은행에 따르면 지난해 가계의 주식 평가이익은 429조원으로 장기 평균인 약 20조원의 22배 수준에 달했다. 같은 해 서울 아파트 매매가격은 전년 말 대비 8.98% 올라 2013년 통계 작성 이후 가장 높은 상승률을 기록했고, 시장에서는 이미 자금 이동이 시작됐다는 해석이 나온다.

올해는 상승 속도가 더 가팔라지고 있다. KOSPI는 반년 만에 약 100% 상승했고 같은 기간 주식시장 시가총액은 3,327조원 늘었다. 금융업계에서는 올해 주식 매도 자금 가운데 3조7천억원이 주택시장으로 유입됐지만 증시 평가이익 규모를 감안하면 아직은 제한적이라는 진단도 제시된다.

주식 투자 수익은 금리 영향이 직접적이지 않고 대출 규제로도 억제하기 어려워 부동산으로 빠르게 이동할 수 있다는 지적이 나온다. 한국은행도 최근 금융안정보고서에서 주식시장 차익실현 자금이 주택시장으로 과도하게 유입되면 대출금리 상승에 따른 금융불균형 완화 효과가 상대적으로 약해질 수 있다고 경고했다.

전문가들은 반도체 중심의 주가 상승과 주택가격 오름세가 길어질수록 K자형 양극화가 심화할 가능성에 주목하고 있다. 한국은행 분석에서는 2020년부터 2024년까지 고자산 5분위 가구의 연평균 자본이득이 206만원으로 4분위 이하의 10만~41만원보다 5배에서 20배 컸다. 오 교수는 국내에서는 여전히 주식 계좌가 없는 사람이 많아 증시 호황의 자본소득이 상용직 맞벌이 가구 등에 집중될 가능성이 크다고 봤고, 숭실대 이승헌 경제학과 교수는 대출 규제보다 부동산 유인을 줄이는 방향의 정책이 필요하다고 말했다.

우리의 이전 기사에서는 2007년 이후 장기 시계열 분석을 통해 코스피 상승이 약 두 달의 시차를 두고 서울 아파트 실거래가격 상승으로 이어지는 흐름이 확인된다고 정리했습니다. 특히 2020~2025년 들어 상관계수가 높아지며 연계성이 강화됐고, 서울의 누적 효과가 지방보다 크게 나타나 주식시장 호황이 수도권 집값에 더 강한 상방 압력을 줄 수 있다는 점을 짚었습니다.

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