서울 재건축·재개발 현장, 고급화 경쟁으로 공사비 부담 확대

이는 2024년 1월 본계약 이후 2년 사이 27% 증가한 규모다. 물가 상승과 5개월의 공사기간 연장도 반영됐지만, 아파트 외벽 마감을 화강석으로 변경하고 단지 안면인식 시스템과 현대건설의 통합 주거 서비스 '마이 힐스' 적용을 포함하는 등 고급화를 위한 설계 변경이 주요 요인으로 꼽힌다.

최근 정비사업장에서는 차별화된 커뮤니티 시설을 넘어 고급 마감재, 특화 조경, 대형 설계를 요구하는 사례가 늘고 있다. 건설사들도 수주 경쟁에서 우위를 점하기 위해 주요 입지 사업장에 특화 설계를 먼저 제안하는 흐름을 이어가고 있다.

서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축조합도 27일 총회에서 고급화를 이유로 공사비를 1025억2000만원 증액하기로 했다. 조경과 외관 특화에 588억5000만원, 마감재 고급화와 최적화에 436억7000만원이 추가되며, 기존 계획에 없던 선큰 티하우스와 신규 문주 설치도 반영된다.

이 사업장은 앞서 2024년 9월에도 공사비를 2조6363억원에서 3조8958억원으로 48% 올린 바 있다. 최근 시공사를 선정한 서울 영등포구 여의도 광장아파트 38-1 재건축조합은 3.3㎡당 공사비를 1590만원으로 정해 역대 최고 수준을 제시했다.

자재 수급 불안, 분양가 상승 압력

공사비 부담은 고급화 수요뿐 아니라 자재 가격 상승에서도 커지고 있다. 중동 전쟁이 휴전에 들어갔지만 한 차례 오른 자재 가격은 쉽게 내려오지 않고, 자재 조달 여건도 악화하고 있다.

한국건설산업연구원에 따르면 건설업 기업경기실사지수의 자재수급지수는 지난달 63.4로 전년 동월보다 29.1포인트 하락했다. 경기 수원시 영통구의 두산·우성·한신 리모델링 조합은 이런 여건 속에서 4월 공사비를 5383억원에서 7827억원으로 45% 인상하기로 결정했다.

한국건설기술연구원 기준 공사비지수는 4월 136.88로 역대 최고치를 기록했다. 이 지수는 2024년 129~130 수준에서 움직이다 지난해 말 132를 넘었고, 올해도 상승세를 이어가고 있다.

문제는 높아진 공사비가 결국 일반분양가에 반영된다는 점이다. 5월 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 6355만원으로 처음 6000만원을 넘어섰고, 다음 달 분양 예정인 서울 성북구 장위 푸르지오 마크원 전용 84㎡ 분양가도 17억원 안팎으로 거론된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 재건축 현장에서 초과이익 환수 부담까지 공사비에 반영되는 경우가 있다며 서울 분양가는 당분간 계속 오를 가능성이 크다고 말했다.

우리의 이전 기사에서는 2026년 2분기 서울 오피스텔 시장에서 중대형 면적을 중심으로 매매가격 강세가 나타난 흐름을 짚었습니다. 지역별로는 서남권·동북권 상승이 두드러졌고, 서울은 매매가 수준이 높은 반면 임대수익률은 수도권 내 최저 수준이라는 점도 함께 정리했습니다.

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