수도권 공공분양 대출 특혜 축소, 청년·실수요자 자금 부담 키운다

매일경제 보도에 따르면 2022년 금융지원 조건을 내걸고 사전청약을 받은 공유형 공공분양에서 전용 대출 혜택이 사실상 사라지면서 당첨자들의 자금조달 계획이 크게 흔들리고 있다. 고양 창릉 S-3는 3기 신도시 공유형 단지 가운데 선행 사례로, 이번 변화가 다른 단지로도 이어질 가능성이 거론된다.

사전청약 당시 안내 기준대로 주택가격의 80%까지 LTV 대출을 받을 수 있다고 가정하면 59㎡와 84㎡형의 필요 현금은 각각 약 7500만원, 1억1100만원 수준이었다. 그러나 최근처럼 전용 대출이 없어질 경우 계약금과 중도금을 현금으로 마련해야 해 필요 자금은 각각 3억4860만원, 4억9490만원으로 뛰게 된다.

고양 창릉은 비규제지역이어서 잔금대출 전환 시 LTV 70%가 적용되지만 초기 부담은 여전히 크다. 한남 교산, 화성 동탄 등 규제지역에 속한 공유형 배정 단지는 LTV가 40%까지 낮아져 현금 부담이 더 커질 수 있다.

여기에 6년 임대 거주 뒤 분양 여부를 선택하는 선택형 주택도 비슷한 구조를 안고 있다. 이 유형 역시 임차보증금의 최대 80% 대출과 분양 전환 시 최대 5억원, 최장 40년의 장기 저리 전용 모기지를 안내했던 만큼 사전청약자들의 반발이 커지고 있다.

공유형·선택형 사전청약자 연대는 보완 금융지원 대책을 요구하며 당첨 이후 무주택 유지, 지역 거주요건 충족, 다른 사전청약 제한 등 실질적 제약을 감수해 왔다고 주장한다. 이들은 남양주 양정역세권 S5, 하남 교산 A5, 화성 동탄2 C14를 포함한 전국 16개 단지가 유사 사례라고 보고 있다.

대출 규제 여파, 임대·매매 시장으로 확산

대출 규제의 영향은 청약시장에 그치지 않고 청년 임대주택과 일반 주택 거래로도 번지고 있다. 최근 청년 임대주택 입주자들 사이에서는 전세대출 성격의 지원 대출이 거절되는 사례가 잇따르고 있다.

문제가 된 주택은 시행사가 PF 대출을 상환하기 위해 주택도시보증공사, HUG, 보증부 임대대출로 전환한 곳들이다. 임대사업자들이 주로 활용하는 방식이지만 신탁등기 사실이 걸림돌이 되면서 금융권이 위험 노출을 이유로 대출을 꺼리는 상황이 나타난다.

반면 HUG 규정상 신탁등기 상태라도 사업자 사고가 발생하면 대위변제가 이뤄져 일반 금융대출보다 위험이 낮다는 해석이 가능하다. 임차보증금에는 HUG 반환보증도 가입해야 해 이중 보호장치가 작동하는 구조다.

수도권 주택시장에서는 현금 동원력이 높은 수요자 중심으로 재편되는 흐름도 나타난다. 매일경제가 법원 등기정보광장 자료를 분석한 결과, 서울에서 올해 5월 소유권 이전을 신청한 집합건물의 거래가격 대비 최고채권액 비율은 42.25%로 집계됐고, 이는 전년 같은 기간의 48.10%보다 5.85%포인트 낮다.

이 지표는 주택 거래 때 얼마나 대출이 활용됐는지를 보여주는 수치로, 비율이 낮을수록 실제 대출을 끼고 이뤄진 거래 규모가 작아졌다는 뜻이다. 권대중 한성대 대학원 경제부동산학과 교수는 정부가 생산적 금융을 강조하더라도 청년과 주택 실수요자가 피해를 보지 않도록 정책을 유연하게 운영할 필요가 있다고 말했다.

우리 매체는 앞서 국내 자산시장에서 수도권 핵심지 아파트와 대형 반도체주로 자금이 쏠리며 양극화가 심화되는 흐름을 짚었습니다. 평균 지표를 근거로 행정구역 전체를 묶는 규제나 총량 규제가 실제 과열 지점과 실수요 부담을 제대로 반영하지 못해 왜곡을 키울 수 있다는 점도 함께 다뤘습니다.

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