한국 대출규제 오락가락, 주택시장 불안과 서울 쏠림 키워

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한국 대출규제 오락가락, 주택시장 불안과 서울 쏠림 키워 — 규제 혼선, 서울 쏠림

2017년 이후 정권 교체와 시장 상황에 따라 주택담보대출 규제가 반복적으로 강화와 완화를 오가면서 부동산 금융정책의 일관성 문제가 다시 부각되고 있다. 9년간 22차례 강화와 8차례 완화가 이어졌지만 서울 집값 안정 효과는 제한적이었고, 최근에는 서울로의 대출 집중과 지역별 양극화도 더 뚜렷해지고 있다.

하이라이트

2017년 이후 정부는 대출규제를 22차례 강화하고 8차례 완화했으며, 정권 교체마다 정책 방향이 급변했다.
서울 KB주택매매가격지수는 2017년 6월 65.8에서 2024년 6월 103.9로 57.9% 상승해 전국 평균 24.6%를 크게 상회했다.
2024년 1~4월 서울 주담대 잔액이 1조359억 원 늘어 전국 증가분의 37.2%를 차지하며, 지역별 대출 양극화가 심화됐다.

9년간 반복된 규제 강화와 완화

서울경제신문 보도에 따르면 금융위원회는 2017년 문재인 정부의 ‘6·19 대책’ 이후 대출규제를 강화하는 조치를 22차례, 완화하는 조치를 8차례 발표·시행한다는 흐름을 보여 왔다. 초기에는 조정대상지역의 담보인정비율, 총부채상환비율을 낮추고 투기과열지구 규제를 강화하는 등 수요 억제 중심의 조치가 이어진다.

이후에는 규제지역 내 다주택자 주택담보대출 금지, 15억 원 초과 아파트 주담대 제한, 총부채원리금상환비율 도입 등으로 규제가 확대된다. 반면 윤석열 정부에서는 생애최초 주택구입자 LTV 80% 완화, 무주택자 LTV 완화, 15억 원 초과 아파트 주담대 허용, 규제지역 내 다주택자 주택구입 대출 허용 등 완화 기조로 선회한다.

이재명 정부 들어서는 다시 규제 강화 기조가 뚜렷해진다. 기사에 따르면 지난해 ‘6·27 대책’으로 6억 원 일괄 제한을 도입한 데 이어 ‘10·15 대책’에서는 가격대별로 6억 원, 4억 원, 2억 원 규제를 적용하면서 정책 방향이 다시 조여진다.

정부 안팎에서는 이런 반복적 전환이 시장 참여자에게 정책이 다시 바뀔 수 있다는 기대를 남기고, 결과적으로 규제의 신뢰성을 약화시킨다는 지적이 나온다. 문재인 정부의 강한 대출규제가 윤석열 정부 초기 레고랜드, 둔촌주공 사태 이후 대거 완화된 사례는 대표적인 정책 급변 사례로 거론된다.

서울 집값과 지역별 대출 양극화

9년간 이어진 규제에도 서울 주택가격 안정 효과는 뚜렷하지 않다. KB국민은행 자료에 따르면 서울 KB주택매매가격지수는 2017년 6월 65.8에서 올해 6월 103.9로 57.9% 상승해 전국 상승률 24.6%를 크게 웃돈다.

올해 들어서는 규제의 파급효과도 서울 집중을 막지 못하고 있다. 올해 1월부터 4월까지 서울 주담대 잔액은 1조359억 원 늘어 전국 증가분의 37.2%포인트를 차지하며, 지난해 같은 기간의 28.2%보다 비중이 더 커진다. 정부의 6억 원 상한 제한으로 대출 규모 자체는 줄어도 서울 쏠림은 오히려 확대되는 모습이다.

일부 지역에서는 주담대 잔액이 감소하는 반면 인천과 광주 등은 증가 비중이 커지면서 지역별 양극화도 나타난다. 안동현 서울대 경제학부 교수는 정책 자체보다 일관성이 더 중요하다며, 규제가 다시 풀릴 것이라는 기대가 커진 상황에서는 빠져나갈 통로를 하나씩 막는 방식만으로는 한계가 있다고 평가한다.

저희가 이전에 다룬 정부의 2026년 하반기 금융·부동산 제도 개편 내용에서는 DSR 적용 범위 확대와 전세대출 보증비율 축소 등 부동산 대출 관리 강화를 예고했습니다. 투기성 수요를 억제하기 위해 대출·보증 규제를 단계적으로 조이는 한편, 자금 쏠림을 완화하려는 방향으로 자본시장 수요 확대 방안도 함께 제시했다는 점을 정리했습니다.

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