서울 재개발·재건축 공사비 상승, 비강남권까지 조합원 부담 확대

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Hlib Chabaniuk

11.11.2026

서울 재개발·재건축 공사비 상승, 비강남권까지 조합원 부담 확대 — 조합원 부담 급증

서울 재개발·재건축 사업장의 공사비가 최근 5년간 큰 폭으로 오르면서 강남권뿐 아니라 비강남권에서도 조합원 부담이 빠르게 커지고 있다. 일부 사업장에서는 공사비 증액분을 단순 배분한 1인당 추가 부담 추산액이 10억원을 넘어서며 분양가 상승과 공급 지연 우려도 함께 커진다.

하이라이트

서울 재개발·재건축 73곳 평균 공사비 5년간 59.1% 상승, 강남3구 63.9%, 비강남권 57.5% 기록.
1인당 조합원 추가 부담액은 평균 3억2000만원, 노량진2구역 10억3000만원, 장위10구역 9억9000만원 등 비강남권도 상위권.
상승한 공사비가 분양가에 반영되어 6월 노량진2구역 3.3㎡당 7072만원, 5월 흑석11구역 8540만원으로 일부 비강남권이 강남권 웃돌아.

서울 정비사업 공사비 상승 현황

매일경제가 전한 서울시 자료에 따르면, 서울시가 오천진 서울시의원에게 제출한 최근 5년간 정비사업 공사비 상승 현황에서 서울 재개발·재건축 사업장 73곳의 평균 공사비 상승률은 59.1%로 집계된다. 강남3구를 제외한 54곳도 평균 57.5% 올라 강남3구 19곳의 63.9%와 격차가 6.4%포인트에 그친다.

사업 유형별로는 재건축이 평균 68.4%, 재개발이 51.5% 상승한다. 이는 공사비 급등이 강남의 고가 재건축 단지에만 국한된 현상이 아니라 서울 전역의 정비사업 전반으로 확산하고 있음을 보여준다.

공사비 증액분을 조합원 수로 나눈 1인당 추가 부담 추산액은 평균 3억2000만원이다. 강남3구 평균은 4억1000만원, 비강남권도 3억원에 달하며, 동작구 노량진2구역은 10억3000만원으로 가장 크고 성북구 장위10구역은 9억9000만원, 강남구 구마을3지구와 은평구 역촌1구역은 각각 9억6000만원에 달한다.

추가 부담 상위 10곳 가운데 절반은 비강남권이다. 다만 이 수치는 일반분양 수익 등을 반영하지 않은 단순 추산이어서 실제 조합원 분담금 증가액과는 차이가 있을 수 있다.

분양가와 공급 차질 우려

공사비 상승 배경으로는 물가변동과 원자재값 상승 외에도 설계, 연면적, 용도 변경과 마감재, 인테리어 조정이 복합적으로 작용한다. 공사기간 연장, 추가 인력과 장비 투입, 금융비용 증가, 브랜드 고급화까지 겹치며 사업 장기화가 다시 비용 상승을 키우는 구조가 이어진다.

일부 사업장에서는 주 52시간 근무제, 토요휴무제, 중대재해처벌법 도입, 안전기준 강화, 건설노조나 화물연대 파업도 공사비 증액 사유로 제시된다. 한 건설사 관계자는 비강남권 재개발 현장 가운데 과거 낮은 단가로 계약한 뒤 사업이 장기간 지연된 사례가 적지 않고, 그 사이 커뮤니티 시설 확대와 마감재 고급화 등 설계변경이 늘면서 공사비 상승폭도 커진다고 설명한다.

이런 흐름은 분양가에도 반영된다. 노량진2구역 드파인 아르티아는 지난 6월 3.3㎡당 평균 7072만원에 분양했고, 전용 84㎡ 최고 분양가는 27억6000만원이었다. 지난 5월 분양한 흑석11구역 써밋 더힐은 3.3㎡당 8540만원으로 같은 시기 서초구 아크로 드 서초의 7814만원을 웃돌며 비강남권 분양가가 강남권을 넘는 현상도 나타난다.

주택도시보증공사, HUG에 따르면 지난 9월 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 6287만원으로 5개월 연속 6000만원대를 유지한다. 공사비 인상분을 일반분양가에 반영하면 주변 집값을 자극할 수 있고, 반대로 충분히 반영하지 못하면 사업성이 악화해 조합원 갈등과 착공 지연으로 이어질 수 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 시공사가 적정 공사비 수준에서도 수주를 꺼리면 대응 수단이 제한적이라며, 이미 오른 원자재값과 인건비를 강제로 낮추기 어려운 만큼 노동 규제에 따른 간접공사비 부담을 줄이고 이주비와 중도금 대출 규제를 완화해 금융비용을 낮추는 방안이 현실적이라고 말한다.

앞서 우리는 서울 외곽 아파트값 상승세가 확산되며 비강남권 매수 부담이 커지는 흐름을 다뤘습니다.

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