서울시, 소규모주택정비 공동시행 수수료 구조 개편 추진

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Oleg Tkachenko

02.11.2026

서울시, 소규모주택정비 공동시행 수수료 구조 개편 추진 — 소규모주택 수수료 개편

서울시가 소규모주택정비사업에서 건설업자가 시공이나 자금조달 책임 없이 높은 수수료를 받는 공동시행 구조를 손질한다. 계약서 분석과 현장 점검에서 선정 절차의 불투명성, 선지급 관행, 책임 범위의 불명확성이 드러나면서 제도와 표준서식 전반의 개편이 추진된다.

하이라이트

서울시는 소규모주택정비사업 공동시행 계약 45건에서 총매출액의 2.0~2.8%를 수수료로 책정하되 기준이나 총액 명시는 누락됐다고 밝혔다.
시공 전 단계에서 수수료의 최대 80%까지 선지급하는 등 조합이 분양수입 발생 이전 상당 비용을 부담해야 했던 사례가 45건 중 35건에서 확인됐다.
서울시는 다음달 공동시행자 선정 절차, 수수료 총액 및 건설업자 정보 공개, 표준협약서 배포 등 제도 개선책과 합동 기획점검을 추진할 계획이다.

계약 구조 점검과 제도 개편안

한국경제 보도에 따르면, 서울시는 소규모주택정비사업 공동시행에 참여 중인 건설업자 3곳의 45개 구역 계약서를 지난 10월 기준으로 분석한 결과 모든 계약에서 총매출액의 2.0~2.8%를 수수료로 책정했다고 2일 밝혔다. 그러나 총매출액 산정 기준이나 예상 수수료 총액을 계약서에 명시한 사례는 없었고, 업계에서 통상 사용하는 분양수입 기준으로 환산하면 같은 업무를 정비사업전문관리업체에 맡길 때보다 용역비가 4배 이상 많은 수준이라고 서울시는 설명했다.

수수료 지급 시점도 조합에 불리하게 설계된 경우가 많았다. 45건 가운데 35건은 사업시행계획인가 시점까지 수수료의 60~70%를 지급하도록 했고, 착공 시점까지 지급하는 금액이 최대 80%에 이르는 계약도 있었다. 분양수입이 발생하기 전 조합이 상당한 비용을 먼저 부담하는 구조라는 지적이다.

서울시는 공동시행자의 업무와 책임이 불명확한 점도 문제로 보고 있다. 일부 건설업자는 조합설립 동의 관련 업무, 사업성 검토, 시행계획서 작성 등 정비사업전문관리업체와 유사한 역할을 수행하면서도 공동시행 제도의 핵심 취지인 자금조달 업무는 계약서에 명시하지 않은 사례가 많았다. 반면 시공자는 조합이 별도로 선정해야 해, 책임과 역할이 분리된 구조가 형성됐다고 서울시는 판단했다.

이에 따라 서울시는 지난 8월과 10월 두 차례 국토교통부에 소규모주택정비법 개정을 건의했다. 건설업자가 공동시행자로 참여할 경우 시공자로서의 책임도 지도록 법에 명시하고, 공동시행자 선정과 협약 기준을 마련할 법적 근거를 신설하는 것이 핵심이다. 등록사업자에도 건설업자와 같은 규제를 적용해 달라고 요청했다.

조합 부담과 정비사업 현장 영향

현장 점검에서도 다수의 부적정 사례가 확인됐다. 서울시는 지난 7월 27일부터 8월 7일까지 민원이 제기된 공동시행 조합 2곳을 대상으로 자치구, 변호사, 회계사 등 외부 전문가와 합동 실태점검을 실시했고, 그 결과 총 49건의 부적정 사항을 적발했다. 서울시는 이 가운데 9건을 수사의뢰하고, 21건에 시정명령, 19건에 행정지도를 내렸다.

주요 적발 사례로는 입찰공고와 총회 평가배점표의 불일치, 동의서 내 건설업자 역할과 수수료 미기재, 총회 의결 없는 용역계약 체결과 비용 초과 지급, 착공 전 수수료 80% 선지급 등이 포함됐다. 표준협약서의 핵심 조항인 이행보증, 사업비 공동계좌 운영, 금품 및 이권 개입 금지 조항도 대부분 계약에 반영되지 않았다고 서울시는 밝혔다.

서울시는 다음달 중 공동시행자 선정 절차와 입찰제안서를 담은 선정기준, 예상 수수료 총액과 건설업자 정보를 공개하는 표준동의서, 업무 범위와 책임 및 수수료 산정 기준을 명시한 표준협약서를 마련해 배포할 계획이다. 서울시와 자치구, 외부 전문가가 함께하는 합동 기획점검도 병행해 계약과 자금관리 전반을 점검할 방침이다.

명노준 서울시 주택실장은 공동시행이 조합의 전문성 보완을 위한 제도인 만큼 조합원이 과도한 수수료 부담을 떠안아서는 안 된다며, 법 개정 전이라도 표준협약서 적용과 건설업자별 추가 점검을 이어가 조합원의 권익을 지키겠다고 말했다.

우리 매체는 앞서 국회입법조사처가 건축서비스산업의 제도 정비를 통해 공공건축의 품질과 산업 지원 체계를 강화해야 한다고 제시한 내용을 전했습니다. 당시 보고서는 건축기획 절차 보완, 건축디자인 저작권 보호 범위 명확화, 전담 지원 기구(건축진흥원) 설립 검토 등을 핵심 과제로 들며 관련 법·제도 논의 확대가 필요하다고 강조했습니다.

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