서울 1주택자 전세대출 보증, 소액 비중 높아 규제 신중론 부상

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Andreas Kristo

24.04.2026

서울 1주택자 전세대출 보증, 소액 비중 높아 규제 신중론 부상 — 1주택자 전세대출 규제 논란

정부가 투기성 1주택자에 대한 전세대출 보증 차단 방안을 검토하는 가운데, 서울의 비거주 1주택자 보증 가운데 상당수가 소액 구간에 몰려 있는 것으로 나타난다. 보증 한도를 일괄적으로 강화할 경우 실수요자까지 제약할 수 있다는 우려가 함께 커진다.

하이라이트

2023년 3대 보증기관이 서울 비거주 1주택자에게 제공한 전세대출 보증 2만4,594건 중 1억원 이하가 27%를 차지했다.
2024년 들어 서울 내 3개 보증기관 전세대출 보증 중 1억원 이하 비중은 27.5%, 3억원 이하 비중은 81.2%로 전년과 유사하다.
전세대출 보증 규제 강화 시 실수요자 피해 우려가 제기되며, 보유 주택 가격 기준 규제 필요성이 금융권과 국회에서 언급됐다.

서울 비거주 1주택자 보증 규모 분포

국민의힘 김상훈 의원이 확보한 자료에 따르면, 한국주택금융공사(KHFC)가 서울 비거주 1주택자에게 제공한 전세대출 보증 가운데 1억원 이하 건수는 4,318건으로 전체의 49.1%를 차지한다.

주택도시보증공사(HUG)의 1억원 이하 비중은 26.6%로 집계된다. SGI서울보증은 11.9%로 상대적으로 낮지만, 3억원 이하로 범위를 넓히면 비중이 69.4%로 높아진다.

3대 보증기관이 지난해 제공한 전세대출 보증은 모두 2만4,594건이며, 이 가운데 1억원 이하 보증은 6,633건으로 27%를 차지한다. 금융당국은 보증액을 대출금의 80%까지로 제한하고 있어, 보증액 1억원은 실제 대출액 기준으로 1억2,500만원에 해당한다.

규제 강화가 실수요에 미칠 영향

분석가들은 지난해 9월 수도권과 규제지역의 전세대출 한도가 2억원으로 낮아진 뒤 은행과 보증기관을 통한 전세대출 접근성이 이미 더 어려워졌다고 본다. 서울 강남구에서는 전세보증금 6억원 이하 가구 비중이 약 29%에 그쳐, 시장 현실과 대출 규제 사이의 간극도 지적된다.

이 같은 흐름은 규제가 상대적으로 느슨했던 2024년에도 비슷하다. 서울에서 3개 기관이 제공한 전세대출 보증 가운데 1억원 이하 계약 비중은 27.5%로 지난해 27%와 유사하고, 3억원 이하 비중도 81.2%로 지난해 83.9%와 비슷하다. 당시 전세대출 보증 비율은 100%로 현재보다 높다.

금융권 고위 관계자는 투기성 1주택자를 규제하려면 전세를 놓은 주택보다 실제 보유 주택 가격을 보는 편이 더 합리적일 수 있다고 말한다. 김상훈 의원도 서울에서 전세대출 보증을 받은 1주택자 가운데 적지 않은 수가 큰 금액을 빌리지 않은 것으로 보인다며, 전세대출 보증 규제 강화는 실거주 수요를 해칠 수 있어 신중해야 한다고 밝힌다.

우리 매체는 앞서 이재명 대통령이 주택 양도소득세와 관련해 실거주 중심의 세제 운영 필요성을 강조하며, 단순 장기보유를 이유로 한 양도세 완화는 투기를 부추길 수 있다고 지적했다고 전했습니다. 특히 1주택자 보호는 비거주 기간 공제를 줄이고 거주 기간 공제를 늘리는 방향이 합리적이라는 메시지와 함께, 부동산 시장 안정 기조를 재확인한 것으로 해석된다고 짚었습니다.

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