용산 옛 UN사 부지 복합개발 순항, 남측 이전 예정 부지도 사업 기대 확대

단지는 아파트 420가구, 오피스텔 775실, 약 250실 규모 호텔로 구성된다. 오피스텔인 '더파크사이드 스위트'는 2025년 청약에서 775실 모집에 1,296건이 접수돼 평균 1.67대 1, 최고 42대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 고급 오피스텔 시장이 금리 부담과 대출 규제, 아파트 선호 심화로 위축된 상황을 감안하면 비교적 선방한 성적이라는 평가가 나온다.

시장의 시선은 내년 예정된 아파트 일반분양으로 옮겨가고 있다. 용산구가 분양가상한제 적용 지역인 만큼 일반분양이 이뤄질 경우 가구당 최소 20억원 이상의 시세차익이 가능할 것이라는 전망이 제기된다. 박지민 월용 청약연구소 대표는 내년 상한제 기준 분양가가 3.3㎡당 8,000만원 안팎으로 예상된다며, 인근 이촌동과 한남동 시세가 3.3㎡당 1억5,000만원 수준이어서 20억원을 넘는 차익이 기대된다고 말했다.

일부에서는 규제를 피하기 위해 임대 후 분양 방식이 검토될 가능성도 거론한다. 의무 임대 기간 이후 분양 전환을 하면 시행사가 시세에 맞춰 가격을 정할 수 있어서다. 인근 '나인원한남', '한남더힐', 여의도 옛 MBC 부지 개발사업인 '브라이튼 여의도'도 이런 방식을 선택한 바 있다.

수송부대·정보사 부지 개발 기대와 지역 파급

옛 UN사 부지 남측의 주한미군 수송부대 부지와 국방부 정보사령부 부지를 둘러싼 개발 기대도 커지고 있다. 특히 동빙고동 7번지 수송부대 부지는 입지 경쟁력이 높아 건설사와 시행사의 관심을 끌고 있다.

서울시는 2024년 이 부지의 용도지역을 7층 이하 제2종 일반주거지역에서 용적률 600%의 일반상업지역으로 대폭 상향했다. 시의 '용산공원 동측 지구단위계획구역 및 계획'에 따라 최고 높이 70m까지 개발할 수 있고, 비주거 비율 10%를 포함해야 하는 일반상업지역 특성상 더파크사이드 서울과 유사한 복합개발이 가능할 것으로 예상된다.

서빙고동 CJ대한통운 부지 일대와 정보사 부지 주변에서도 예비 개발 구상이 나오고 있다. 현재 이들 부지는 각각 7층 이하 제2종 일반주거지역과 제1종 일반주거지역으로 지정돼 있으나, 개발계획 수립 시 용도지역 변경을 검토한다는 단서가 붙어 있다. 최고 높이는 CJ대한통운 부지 40m, 정보사 부지는 50m 이하로 설정돼 있다.

배성호 서울시 용산입체도시담당관은 주한미군 수송부대 부지가 반환되면 일대 개발이 함께 진행될 것이라고 밝혔다. 반환 일정은 아직 확정되지 않았지만, 용산공원 동측 축의 대형 복합개발이 본격화하면 서울 도심 고급 주거와 상업시설 공급 지형에도 적지 않은 영향을 줄 가능성이 있다.

우리 매체는 앞서 주식시장 강세와 반도체 업황 개선으로 생긴 평가이익이 시차를 두고 서울 주택시장으로 유입될 수 있다는 흐름을 짚었습니다. 주택 기대수익률이 주식보다 높고 대기업 성과급 확대 가능성까지 겹치면서, 고가 아파트 중심으로 매수 심리와 가격 상승 압력이 커질 수 있다는 점이 핵심이었습니다. 다만 대출 규제·금리 등 정책 변수와 공급 확대 여부가 이런 자금 이동의 속도와 범위를 좌우할 수 있다고 정리했습니다.

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