서울 아파트 세 끼고 매물, 대출 장벽에 거래 유인 약화

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Ciaran Ryan

19.05.2026

서울 아파트 세 끼고 매물, 대출 장벽에 거래 유인 약화 — 세 끼고 거래 난항

정부가 비거주 1주택자와 다주택자의 세 끼고 매도 길을 열어 서울 아파트 매물 잠김을 완화하려 하고 있지만 시장 반응은 냉담하다. 전세보증금이 선순위로 잡히는 구조 탓에 주택담보대출 활용이 어렵고, 실수요자도 대규모 현금을 마련해야 해 거래 연결이 쉽지 않기 때문이다.

하이라이트

서울 아파트 매물은 정부가 매도 규제 완화 후 12일 6만3,985건에서 19일 6만2,910건으로 1,075건 감소했다.
서울 월세 매물은 같은 기간 3만1,448건에서 3만2,570건으로 증가하며 매매보다 월세 전환이 늘어나 정책 효과가 제한적이다.
규제지역 LTV 40%와 전세보증금 선순위 문제로 세 낀 매물 매수 시 일반 매물 대비 최대 5억원 추가 현금이 필요하다.

완화된 매도 규제와 줄어드는 서울 매물

매일경제 보도에 따르면 부동산 정보업체 아실 집계 기준 19일 서울 아파트 매물은 6만2,910건으로, 12일의 6만3,985건보다 1,075건 줄어든다. 정부는 12일 비거주 1주택자와 다주택자가 연말까지 세를 낀 주택을 팔 수 있도록 범위를 넓혔지만, 매물 증가는 13일 하루에 그친 뒤 다시 감소 흐름을 보인다.

정부는 토지거래허가구역에서 주택 매수 후 4개월 내 실거주해야 하는 의무도 한시적으로 풀어 매도 참여를 유도한다. 그러나 시장에서는 집주인들이 매매 대신 월세로 돌리는 사례가 늘어나면서 정책 효과가 제한적이라는 해석이 나온다.

실제로 같은 기간 서울 월세 매물은 12일 3만1,448건에서 19일 3만2,570건으로 늘어난다. 세 끼고 매매는 가격을 일반 매물보다 낮춰도 대출이 막혀 있어 현금 동원력이 큰 수요자만 접근할 수 있다는 평가가 이어진다.

전세보증금 선순위 구조가 실수요 진입 제한

현재 규제지역 주택담보인정비율, LTV는 40%다. 15억원 아파트라면 최대 6억원까지 대출이 가능하지만, 기존 세입자의 전세보증금이 집값의 40%를 차지하면 사실상 주택담보대출을 받기 어렵다.

KB부동산에 따르면 서울 아파트 평균 전세가율은 50% 안팎이다. 이 때문에 전세가 낀 주택은 담보대출이 사실상 막히고, 세입자 퇴거 목적 대출도 1억원 한도에 그쳐 실수요자의 자금 부담이 크게 남는다.

예를 들어 15억원 일반 매물은 9억원 현금이 있으면 매수가 가능하지만, 같은 가격의 세 낀 매물은 14억원 안팎의 현금이 있어야 거래가 가능한 구조다. 세입자가 거주 중인 집을 직접 매수하는 경우에도 보증금을 매매대금으로 전환할 수는 있지만, 기존 전세보증금 전액을 사실상 자기 자금으로 감당해야 하는 부담은 여전하다.

업계에서는 이런 구조가 매물 잠김을 다시 키울 수 있다고 본다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 서울 외곽일수록 전세 거주자의 이동 대안이 부족한데도 대출이 막혀 다주택자 매물이 실제 공급으로 이어지지 못한다며, 서울처럼 집값이 높은 시장에서는 실수요자가 원하는 형태의 주택담보대출 지원이 필요하다고 지적한다.

반면 금융당국은 추가 완화에 신중한 태도를 보인다. 당국은 세 낀 매물에 대출이 허용되면 집주인이 다시 가격을 올릴 가능성이 있어 수요를 자극하는 추가 규제 완화는 검토하지 않는다는 입장이다.

우리 매체는 앞서 서울 아파트 시장에서 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 50대의 매도와 30대의 매수가 동시에 두드러진다는 흐름을 짚었습니다. 전세 매물 감소와 DSR 등 대출 규제 영향으로 15억원 이하 중저가 구간에 거래가 집중되고, 매도 대신 증여를 택하는 사례도 늘어 매물 구조가 바뀌고 있다는 점을 함께 전했습니다.

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