서울 아파트 갭 매물 규제완화 효과 제한, 현금부자 중심 거래 우려

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Dan Blystone

20.05.2026

서울 아파트 갭 매물 규제완화 효과 제한, 현금부자 중심 거래 우려 — 현금부자만 움직인다

정부가 비거주 1주택자와 다주택자의 갭 매물 처분 길을 열었지만 서울 아파트 매물은 기대만큼 늘지 않고 있다. 전세보증금이 선순위로 잡혀 담보대출이 막히는 구조 탓에 실수요자의 접근성이 떨어지면서 정책의 실거주 유도 효과에도 의문이 제기된다.

하이라이트

서울 아파트 매물은 정부의 규제 완화 이후에도 12일 6만3,985건에서 19일 6만2,910건으로 1,075건 감소했다.
15억원 아파트의 세입자 낀 매물 구매 시 약 14억원 현금이 필요해, 현금부자 중심의 거래 우려가 커지고 있다.
LTV 40% 제한과 높은 전세가율로 실수요자의 매수 접근성이 낮아지며, 추가 규제 완화는 금융당국이 검토하지 않는 상황이다.

규제 완화 이후 매물 흐름과 자금 부담

MK에 따르면 정부가 12일 비거주 1주택자와 다주택자의 세입자 낀 주택 매도를 연말까지 허용한 뒤에도 서울 아파트 매물 증가는 제한적이다. 부동산 정보업체 아실 집계 기준 19일 서울 아파트 매물은 6만2,910건으로 12일의 6만3,985건보다 1,075건 줄었고, 13일 하루를 제외하면 감소세가 이어진다.

정부는 토지거래허가구역에서 주택 매수 후 4개월 내 실거주해야 하는 의무를 한시적으로 풀어 거래를 유도하고 있다. 그러나 시장에서는 집주인들이 매매 대신 월세로 돌리는 사례가 늘면서 공급 확대 효과가 약하다는 평가가 나온다.

같은 기간 월세 매물은 12일 3만1,448건에서 19일 3만2,570건으로 증가한다. 규제지역 주택담보인정비율, LTV가 40%여서 15억원 아파트라도 최대 대출 가능액은 6억원 수준이지만, 기존 세입자의 전세보증금이 집값의 40% 안팎을 차지하면 사실상 추가 담보대출이 어렵다.

KB부동산 기준 서울 아파트 평균 전세가율이 50% 안팎이라는 점도 매수 장벽으로 지목된다. 세입자 퇴거 때 활용할 수 있는 전세퇴거자금대출도 1억원 수준에 그쳐, 일반 매매보다 갭 매물 매수에 훨씬 많은 현금이 필요하다는 분석이 나온다.

실수요자 접근성 논란과 시장 파장

예를 들어 15억원 아파트를 일반 매매로 살 경우 9억원 정도의 현금이 있으면 가능하지만, 같은 가격의 세입자 낀 매물은 14억원 안팎의 현금을 갖춰야 매수가 가능하다는 계산이 제시된다. 집주인이 시세보다 1억∼2억원 낮춰도 실수요자 유입이 제한적인 이유다.

세입자가 거주 중인 집을 직접 매수하면 보증금이 매매대금으로 전환돼 대출 한도가 다소 커질 수 있다. 다만 이 경우에도 기존 전세보증금 전액을 사실상 자기 자금으로 마련해야 해, 전세자금대출이 끼어 있으면 추가 현금 조달 부담은 그대로 남는다.

부동산 업계에서는 이런 구조가 강남권 같은 초고가 지역을 제외하면 거래 성사 가능성을 낮춘다고 본다. 업계 관계자는 대출이 막혀 있어 가격을 낮춰도 잘 팔리지 않고, 세입자가 집을 보여주지 않아 매각이 더 어려운 경우도 많다고 전했다.

시장 일각에서는 전세보증금이 LTV 40%를 넘더라도 실거주 목적 매수에는 일부 담보대출을 허용해야 한다는 주장도 나온다. 반면 금융당국은 추가 완화가 이뤄지면 집주인이 다시 가격을 올려 수요를 자극할 수 있다며, 현 단계에서 추가 규제 완화는 검토하지 않는다는 입장이다.

우리 매체는 앞서 비거주 1주택자·다주택자의 ‘세입자 낀 주택’ 매도 규제 완화 이후에도 서울 아파트 매물이 늘지 않고, 매매보다 월세 전환이 확대되며 정책 효과가 제한적이라는 점을 짚었습니다. 규제지역 LTV 40%와 전세보증금 선순위 구조 때문에 갭 매물은 대출 활용이 막혀 실수요자가 일반 매물보다 훨씬 많은 현금을 마련해야 한다는 분석도 함께 전했습니다.

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