서울 전세 축소, 임차인 주거비 부담 확대

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Ciaran Ryan

1시간 전

전세 제도 개편 논의가 이어지면서 서울 아파트 임차인의 주거비 부담이 월세와 매매 양쪽에서 동시에 커질 수 있다는 우려가 나온다. 서울 아파트 평균 전세가를 기준으로 전세를 전면 월세로 돌리면 월 부담액이 267만원 수준으로, 1인 가구 중위소득을 웃도는 것으로 나타난다.

하이라이트

지난달 서울 아파트 평균 전세가격 6억8000만원 기준, 70% 대출 시 월 이자 부담은 약 159만원이다.
월세 전환 시 월세는 약 267만원으로 1인 가구 중위소득 256만원을 초과하며, 임차인 주거비 부담이 확대된다.
서울 전세가 축소되면 임차인은 월 260만원대 월세 부담이나 약 5억7900만원 추가 자금 마련이 요구되는 구조에 직면한다.

서울 아파트 전세의 월세 전환 부담

MK가 전한 내용에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세가격은 6억8000만원이다. 임차인이 이 가운데 70%를 전세대출로 조달한다고 가정하면 대출금은 4억7600만원이며, 한국은행 통계 기준 전세자금대출 가중평균금리 4.01%를 적용할 때 월 이자 부담은 약 159만원이다.

같은 주택이 전세 대신 월세로 공급될 경우 부담은 더 커진다. 한국부동산원의 올해 4월 서울 아파트 월세전환율 4.71%를 적용하면 보증금 없이 전액을 월세로 바꿀 때 월세는 약 267만원으로 계산된다. 이는 2026년 1인 가구 중위소득 256만원을 넘고, 2인 가구 중위소득 420만원의 64%, 4인 가구 중위소득 649만원의 41%에 해당한다.

보증금을 일부 남겨도 부담은 작지 않다. 보증금 2억원을 유지하고 나머지 4억8000만원을 월세로 전환하면 월세는 약 188만원으로 산출된다.

매매 전환 한계와 지역별 파장

월세 대신 매매시장으로 이동하는 것도 쉽지 않다. 서울 평균 전세가 6억8000만원을 전세가율 52.1%로 역산하면 매매가격은 약 13억원이며, 주택담보대출비율 40%를 적용해도 7억8300만원의 자기자본이 필요하다.

현재 전세보증금의 70%를 대출로 조달한 임차인의 실제 자기자금은 약 2억400만원 수준이어서, 매수로 전환하려면 추가로 약 5억7900만원의 현금을 마련해야 한다. 전세가 축소될 경우 일반 임차인에게는 월 260만원대 월세 부담이나 수억원대 추가 자금 마련 가운데 하나를 선택해야 하는 구조가 될 수 있다는 의미다.

전문가들은 전세사기, 갭투자, 보증금 반환 위험 등 전세의 부작용에는 공감하면서도, 전세가 자기자금과 전세대출을 결합해 월세보다 낮은 비용으로 주거비를 방어하는 기능도 해왔다고 본다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 전세가 줄면 임차인이 높은 월세를 감당하거나 부족한 자금으로 매수에 나서야 해 부담이 커질 수 있다고 말했다.

지역별 파급효과도 다를 수 있다. 서울에서도 강남권은 전세가율이 낮아 전셋값 상승 압력이 즉각 커지기 어렵지만, 중랑구와 도봉구, 강북구처럼 전세가율이 60%를 넘는 강북권 중저가 주택 시장은 전세 불안이 매매 이동과 가격 혼선으로 이어질 가능성이 제기된다.

우리 매체는 앞서 서울 아파트 전세가격이 5월 들어 큰 폭으로 오르며 임대차 시장의 수급 불균형이 재부각됐다고 전했습니다. 전세 매물이 전년 동기 대비 크게 줄어 공급이 빠듯해진 가운데, 월세 상승폭도 확대되고 서울 주택 평균 매매가격이 처음으로 10억원을 넘어서며 주거비 부담이 전방위로 커졌다는 점을 짚었습니다.

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