서울 정비사업장, 이주비 대출 규제로 자금조달 양극화 심화

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Parshwa Turakhiya

1시간 전

서울 정비사업장, 이주비 대출 규제로 자금조달 양극화 심화 — 이주비 대출 격차 심화

서울 재건축·재개발 사업장에서 이주비 대출 규제의 여파로 핵심 입지와 외곽·소규모 현장 간 자금조달 격차가 커지고 있다. 한강벨트 등 주요 지역은 대형 건설사의 신용을 바탕으로 추가 이주비를 확보하는 반면 중소 건설사가 맡은 사업장은 자금줄이 막히며 공급 지연 우려가 커진다.

하이라이트

4월 말 기준 은행권 이주비 대출 잔액은 16조8천억원으로 1년 전보다 7천억원, 2년 전보다 2조2천억원 감소했다.
대형 건설사 중심 정비사업장은 추가 이주비 조달이 원활하지만, 소규모 현장은 보증 부담과 대출 규제로 사업 추진에 어려움이 커지고 있다.
가계부채 급증과 대출 규제 일관성 문제로 금융당국이 이주비 LTV 완화 등 규제 완화에 소극적인 태도를 유지하고 있다.

이주비 대출 축소와 추가 이주비 격차

국민의힘 김상훈 의원이 16일 금융감독원에서 제출받은 자료에 따르면, Maeil Business Newspaper에 따르면 4월 말 기준 은행권 이주비 대출 잔액은 16조8천억원이다. 이는 1년 전 17조5천억원보다 7천억원 줄었고, 2년 전 19조원과 비교하면 2조2천억원 감소한 규모다.

이주비 대출은 재건축·재개발 조합원이 공사 기간 임시 거처를 마련하거나 기존 세입자 보증금을 반환하기 위해 받는 자금이다. 새 아파트 입주 시점에 상환하는 구조여서 일반 소비자대출보다 주택 공급과 연결된 사업성 자금의 성격이 강하다.

은행권 이주비 대출 잔액은 지난해 상반기까지 17조원대를 유지했지만 같은 해 7월부터 16조원대로 내려왔다. 이는 6월 27일 대책으로 다주택자 대출이 막힌 데 이어 9월 7일 조치로 이주비 대출의 주택담보인정비율, LTV가 40%로 낮아지고, 10월 15일 조치로 최대 한도도 6억원에 묶였기 때문이다.

반면 건설사가 자체 신용으로 조달하는 추가 이주비는 가계대출이 아닌 사업자대출로 분류돼 직접 규제를 받지 않는다. 이 때문에 금리가 다소 높더라도 서울 한강벨트의 주요 정비사업장은 대형 건설사의 수주 경쟁을 바탕으로 추가 이주비 조달이 비교적 원활하게 이뤄지고 있다.

소규모 현장 공급 차질 우려

이와 달리 소규모 정비사업장은 추가 이주비 조달이 막히며 사업 추진에 부담이 커지고 있다. 서울에서 이주를 앞둔 정비사업장 28곳 가운데 4곳은 추가 이주비 조달이 막혀 있고, 소규모이거나 외곽 입지인 9곳도 건설사와 협의에 어려움을 겪을 것으로 예상된다.

소규모 현장은 대체로 중소 건설사가 시공을 맡는데, 추가 이주비 보증 부담이 커 참여를 꺼리는 경우가 많다. 금융권에서도 대형 건설사는 브랜드 경쟁력과 핵심 입지를 갖춘 현장 중심으로만 추가 이주비를 제공하는 분위기다.

중랑구의 한 모아타운 구역은 조합원 가운데 다주택자 비중이 36.5%에 달해 추가 이주비 수요가 크지만, 보증 규모 부담으로 건설사가 보증에 소극적이어서 사업 추진이 쉽지 않은 상황이다. 강서구의 한 모아타운 사업장은 시공사 선정 과정에서 140억원의 입찰보증금을 요구하고 있으며, 조합 관계자는 통상 30억원 안팎이던 소규모 사업 입찰보증금이 추가 이주비 부담을 반영해 커졌다고 말했다.

김상훈 의원은 신속한 주택 공급이 가능한 소규모 사업이 대출 규제에 묶여 있다고 지적했다. 금융위원회 고위 관계자는 국토교통부의 요청에 따라 주택 공급 확대 차원에서 전반적인 개선 방안을 살펴보고 있다고 밝혔지만, 가계부채 관리 기조가 강해 기본 이주비 규제를 완화하기는 쉽지 않다는 관측이 나온다.

지난달 가계대출이 한 달 새 9조원 넘게 늘어난 상황도 금융당국에는 부담이다. 이주비 대출에만 LTV 완화를 적용할 경우 규제 일관성이 흔들릴 수 있고, 다주택자 대출 규제와 충돌할 수 있다는 점도 제도 개선의 제약으로 꼽힌다.

우리 매체는 앞서 서울시가 재건축·재개발을 통한 주택 공급 속도를 높이기 위해 정부에 제도 개선 10건을 건의했다고 전했습니다. 핵심으로 투기과열지구 내 이주비 대출 LTV를 현행 40%에서 70%로 높여 이주 단계의 병목을 줄이자는 내용과, 과거 과잉대출 우려가 있었지만 현재는 고금리·다주택 규제 환경에서 공급 촉진 효과가 더 부각된다는 점을 짚었습니다.

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