서울 경매시장, 아파트 낙찰가율 101% 돌파, 비아파트 유찰 압력 확대

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Ciaran Ryan

1시간 전

서울 경매시장, 아파트 낙찰가율 101% 돌파, 비아파트 유찰 압력 확대 — 아파트 낙찰가율 101% 돌파

전세사기 여파와 아파트 선호 심화 속에 서울 부동산 경매시장이 자산 유형별로 뚜렷하게 갈리고 있다. 아파트는 감정가를 웃도는 가격에 팔리는 반면 빌라와 상가, 오피스텔은 낮은 낙찰가율에도 매수세가 붙지 않으면서 비아파트 시장의 침체가 이어지고 있다.

하이라이트

2024년 상반기 서울 아파트 낙찰가율이 101.3%로 2023년 81.3%에서 상승해 4년 연속 오름세를 이어가며 감정가를 상회했다.
비아파트 경매 물건이 전체의 88.6%로 쏟아지는 가운데, 빌라·상가·오피스텔의 유찰 수가 1만624건에 달해 거래 부진과 가격 하락 압력이 확대됐다.
2021년 대비 2025년 전국 강제경매 신청 건수가 4,917건에서 1만3,445건으로 173.4% 급증해 내년 경매시장에 추가 매물 출회와 비아파트 가격 하락 가능성이 커졌다.

서울 경매 물건 구성과 낙찰 양극화

SeDaily 보도에 따르면 법원등기정보광장과 법원경매정보 자료를 분석한 결과, 올해 초부터 이달 19일까지 서울에서 경매에 나온 부동산 1만5,309건 가운데 빌라, 상가, 오피스텔, 근린시설이 88.6%를 차지했다. 같은 기간 아파트는 947건으로 6.2%에 그쳤지만, 빌라는 8,691건, 상가, 오피스텔, 근린시설은 4,872건으로 비아파트 물건이 대거 시장에 쏟아지고 있다.

서울 아파트 낙찰가율은 2023년 81.3%에서 올해 상반기 101.3%로 올라 4년 연속 상승했고, 감정가를 처음으로 웃돌았다. 낙찰률도 같은 기간 28.2%에서 39.3%로 상승했다.

반면 다세대·연립주택의 낙찰률은 23.3%로 2023년 11.1%보다 올랐지만 낙찰가율은 73.6%로 1%포인트 하락했다. 상가, 오피스텔, 근린시설의 낙찰률은 18.8%, 낙찰가율은 71.2%에 그쳐 가격을 낮춰야 거래가 성사되는 흐름이 이어지고 있으며, 서울의 유찰된 빌라, 상가, 오피스텔, 근린시설은 1만624건에 달한다.

강제경매 증가와 비아파트 가격 부담

분석가들은 비아파트 경매 부진의 배경으로 강제경매 급증을 지목한다. 강제경매는 은행이 담보권을 실행하는 임의경매와 달리, 무담보 채권자가 확정판결이나 지급명령 같은 집행권원을 확보한 뒤 법원 판단을 거쳐 진행하는 절차로, 전세보증금을 돌려주지 못한 임대인과 개인 채무불이행 증가를 반영한다.

전국 강제경매 신청 건수는 2021년 4,917건에서 2025년 1만3,445건으로 173.4% 늘어 임의경매 증가율 39.1%를 크게 웃돌았다. 전체 경매에서 강제경매가 차지하는 비중도 21.6%에서 35.1%로 상승했고, 이달 19일 기준으로는 42.4%에 이른다.

전세사기 이후 시장에 대거 풀린 빌라가 강제경매로 넘어오는 사례가 많아졌고, 피해 임차인의 직접 신청과 주택도시보증공사(HUG)의 피해주택 매입 추진도 매물 증가에 영향을 주고 있다. 상가의 경우 공실 확대 속 임대인과 임차인 분쟁이 잦아졌고, 경기 둔화에 따른 자금난과 연체로 경매에 넘어가는 사례도 늘고 있다.

아파트로 자금이 쏠리면서 비아파트 가격 하방 압력이 커지는 점도 부담이다. 서울 외곽까지 아파트 가격이 오르면서 선호가 더 강해졌고, 기존 전세보증금을 신규 세입자 보증금으로 메우는 빌라 투자 구조는 매매가와 전셋값이 함께 하락할 경우 쉽게 역전세와 이른바 깡통주택 위험으로 이어질 수 있다.

전문가들은 올해 상반기 신청된 강제경매 물건이 통상 6개월에서 1년 뒤 입찰시장에 나오는 만큼, 올해 강제경매 증가세가 40% 안팎으로 이어지면 내년에는 경매 물건이 한꺼번에 늘어날 가능성이 있다고 본다. GG Auction의 이주현 선임연구원은 경매 물건이 쌓일수록 수도권 빌라 등 비아파트 가격에 추가 하락 압력으로 작용할 가능성이 커진다고 밝혔다.

우리 매체는 앞서 정부가 서울·수도권 매물을 늘리기 위해 등록임대주택을 보유한 다주택자에 대한 세제 재편을 검토하고 있다고 전했습니다. 의무임대기간 종료 후 1~2년 내 처분하면 일부 혜택을 인정하되, 계속 보유할 경우 종합부동산세·양도소득세 부담을 강화하는 방안이 거론되며, 2027년 전후 공급 공백에 대응해 단기 매물 유도를 노린다는 점이 핵심이었습니다.

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