서울시, 오세훈 31만가구 착공 공약 이행력 시험대

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Dan Blystone

9시간 전

서울시, 오세훈 31만가구 착공 공약 이행력 시험대 — 오세훈 31만가구 시험대

오세훈 서울시장의 5기 시정에서 주택 공급 확대는 서울 부동산 시장과 민심의 핵심 변수로 다시 부상하고 있다. 특히 2031년까지 31만가구 착공 공약은 정비사업 속도전, 조합원 분담금 완화, 강북권 사업성 제고가 함께 작동해야 실현 가능성이 높아진다.

하이라이트

서울시는 2031년까지 31만가구 착공 공약 달성을 위해 2028년까지 8만5815가구 핵심 구역 조기 착공 계획을 밝혔다.
2025년과 2026년 서울 아파트 공급의 93%, 83%가 정비사업에 의존하며, 올해 착공 물량을 2만3000가구에서 3만299가구로 상향했다.
강북에 12만가구 공급, 용적률 인센티브 최대 40% 확대, 조합원 부담 완화책 추진에도 시장 변수와 금융 환경이 핵심 리스크로 지적된다.

정비사업 중심 공급 계획과 착공 일정

매일경제 보도를 보면 이번 분석은 서울주택정책지원센터, 중앙선거관리위원회, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 서울시가 공개한 공약과 도시개발 계획 등을 교차 검증해 오세훈 시장의 주택 공약 이행 가능성을 짚는다.

서울시는 과거 오 시장 1, 2기 때 재개발 구역 지정이 확대됐지만, 2012년부터 2020년까지는 뉴타운 출구전략 등의 영향으로 다수 정비구역이 해제됐다. 통상 정비사업에 10년에서 20년이 걸리는 점을 감안하면 현재의 공급 부족은 당시 이미 예고됐고, 오 시장은 2021년 복귀 후 신속통합기획을 통해 정비구역 재지정에 나섰다.

서울 아파트 입주 물량에서 정비사업 비중은 2025년 93%, 2026년 83%로 제시된다. 이는 서울의 신규 주택 공급이 사실상 재건축, 재개발 사업에 크게 의존하고 있음을 보여준다.

핵심 공약은 2031년까지 31만가구 착공이다. 오 시장은 핵심 전략정비구역의 신속 착공, 추진위원회 없이 곧바로 조합 설립으로 가는 정비사업 신속통합, AI 기반 계획 심의, 전 단계로의 신속기획 확대, SH의 직접 시행 등을 제시했다.

서울시는 2월 정비사업 정상화 방안을 내놓고 253개 구역의 일정을 점검한 뒤 2028년까지 조기 착공이 가능한 85개 구역, 8만5815가구를 핵심 공급전략사업으로 선정했다. 올해 착공 물량은 2만3000가구에서 3만299가구로 높였고, 내년 2만9876가구, 2028년 2만5640가구 착공 계획도 제시했다.

공개된 대상지에는 2027년 착공 예정지로 이문4, 노량진1, 불광5, 신월곡1, 신정4, 신화5, 한남2, 가락삼익맨숀, 개포주공5단지 등이 포함된다. 2028년에는 개포주공6, 7단지, 상계2구역, 미아9-2, 봉천14, 청량리6, 방화3, 정릉골 등이 이름을 올렸다.

강북 공급 확대와 시장 변수

오 시장은 강북에 12만가구 공급도 약속했다. 서울시는 강남보다 사업성이 낮고 조합원 분담금 부담이 큰 강북권 사업을 위해 허용 용적률 인센티브를 최대 40%까지 늘리고, 남산과 북한산 등 경관 보호에 묶인 높이 규제 완화도 추진한다.

조합원 부담 완화책도 공급 확대의 핵심 축이다. 서울시는 이른바 조합원 분담금 폭탄 해소 방안을 내걸었고, 한강변 35층 규제는 2040 서울도시기본계획에서 정량 기준이 빠지며 사실상 완화됐다. 강북 고도지구 규제까지 풀리면 서울 전역의 높이 규제 체계에도 변화가 생길 가능성이 있다.

다만 핵심 공급전략사업 명단에 포함됐다고 해서 착공이 자동으로 보장되는 것은 아니다. 공사비 상승, 조합 내부 갈등, 시공사 선정 여부 같은 사업장별 변수에 더해, 정부의 대출과 세제 규제로 이주비 조달과 대체 주거 확보가 쉽지 않으면 인허가 단축만으로는 실제 공사 단계로 넘어가기 어렵다.

서울시는 전자총회 도입 등 속도 단축을 위한 지원책과 이주비 대출 규제로 지연된 현장에 대한 긴급 자금 지원도 추진한다. 그러나 시장에서는 이 같은 조치가 서울 전역 정비사업 수요에 비하면 제한적이어서, 31만가구 착공 공약의 성패는 민간 사업 추진 여건과 금융 규제 환경이 얼마나 맞물려 개선되는지에 달렸다는 평가가 나온다.

우리 매체는 앞서 서울 재건축 현장에서 3.3㎡당 공사비가 1,500만원대로 치솟으며 조합원 분담금과 일반분양가 인상 압력이 커지고 있다고 전했습니다. 여의도 광장아파트 사례를 통해 고급화 경쟁과 원자재·인건비·금융비용 상승이 공사비를 끌어올리고, 이 같은 비용 부담이 인근 단지로 ‘가격 기준점’처럼 확산될 수 있다는 점을 짚었습니다.

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