서울 소규모 나홀로 아파트, 미분양 재공급 반복

강동구 'SI Palace Olympic Park', 최초 분양가 13억7000만원에도 불구하고 52㎡ 9가구가 9차 사후 미분양 청약 진행 중.
노원구 'Harrington Place Nowon Central', 계약 포기와 저조한 선호로 58가구 사후 미분양 2차 청약, 단지 규모·임대비중 영향.
2023년~2024년 강화된 대출 규제와 급등한 분양가로 실수요자의 자금 한도가 축소되어 소규모·소형 평형 아파트 미분양 증가.

강동·노원·중구·강북서 재공급 반복

청약홈에 따르면 강동구 'SI Palace Olympic Park'는 이달 15일과 16일 52㎡ 9가구를 대상으로 계약 취소 등에 따른 사후 미분양 9차 청약을 진행한다.

이 단지는 2024년 3월 1순위 청약에서 평균 10대 1 경쟁률을 기록했지만, 2년이 지난 시점에도 분양을 끝내지 못하고 있다. 역세권과 올림픽공원 조망이라는 장점에도 나홀로 아파트라는 구조적 한계와 고분양가 논란이 겹쳤다. 최초 입주자 모집공고 기준 52㎡ 분양가는 최고 13억7000만원으로, 2022년 서울 분양시장의 최대어였던 'Olympic Park Foreon' 84㎡ 최고 분양가를 웃돌았다.

같은 기간 노원구 'Harrington Place Nowon Central'도 58가구를 대상으로 사후 미분양 2차 청약을 진행한다. 이 단지는 지난해 1순위 청약에서 평균 7.66대 1 경쟁률로 마감했지만 계약 단계에서 이탈이 잇따른다. 임대 비중이 높고 단지 규모가 작아 환금성과 주거 선호도 측면에서 낮은 평가를 받은 점이 영향을 준 것으로 풀이된다.

중구 'Cheonggye Norwegian Forest'는 이달 11일과 12일 사후 미분양 9차 청약을 진행한다. 59㎡는 분양을 마쳤지만 39㎡는 수요자를 찾지 못해 다시 공급됐다. 강북구 'The Richmond Mia'는 지난달 1순위 청약에서 평균 4.33대 1 경쟁률을 기록했지만 전체 99가구 중 98가구가 사후 미분양으로 넘어갔고, 이달 23일 진행된 사후 미분양 청약에서도 59㎡는 5.79대 1을 기록한 반면 49㎡는 84가구 모집에 61건만 접수돼 미달을 보인다.

대출 규제와 가격 부담이 선별 청약 심화

지난해부터 강화된 대출 규제는 계약 포기의 배경으로 지목된다. 정부는 6월 27일 대책을 통해 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한했고, 10월 15일 대책에서는 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 묶어 주택담보인정비율, LTV를 40% 안팎으로 낮췄다.

분양가는 가파르게 오르는데 실수요자가 동원할 수 있는 자금 한도는 줄어들면서 상품성이 다소 떨어지는 단지부터 계약을 포기하는 사례가 늘고 있다. 면적별로도 선호 차이가 뚜렷해 소형 평형일수록 재공급이 반복되는 모습이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 수요자들이 브랜드, 커뮤니티 시설, 단지 규모 등 환금성을 종합적으로 따지고 있으며, 나홀로 아파트는 통상 같은 연식의 대단지보다 시세가 10~20% 낮게 형성된다고 진단한다. 그는 분양가가 이런 격차를 넘어선 데다 대출 규제까지 더해지면서 선별 청약 흐름이 한층 강해지고 있다고 본다.

우리 매체는 앞서 지난해 6월 27일 가계대출 규제 도입 이후에도 서울 아파트값이 25개 자치구 전역에서 상승세를 이어가고, 전세시장까지 불안이 확산하고 있다는 점을 전했습니다. 6억원 주택담보대출 한도와 규제지역 확대에도 30대 매수 비중이 급증하며 외곽까지 수요가 번지고, 매매·전세 가격 상승 기대가 맞물려 규제만으로는 시장 안정이 쉽지 않다는 분석이 나왔습니다.

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