정부, 고가·비거주 1주택 세부담 강화 검토

서울경제신문에 따르면 재정경제부는 청와대 업무보고와 세법토론회 등을 앞두고 2027년도 세법 개정안 마무리 작업에 착수하고 있다. 대통령 결심이 필요한 일부 안건이 남아 있어 최종안은 달라질 수 있지만, 종부세와 양도세 공제를 실거주 중심으로 재편하는 방안이 핵심 축으로 논의된다.

현행 종부세는 1세대 1주택자가 장기보유와 고령자 요건을 충족하면 두 공제를 합해 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있다. 다만 실제 거주 여부는 따지지 않고 공제액 상한도 없는 구조다. 정부는 실거주하지 않는 주택의 종부세 공제를 줄이거나 공제 요건에 거주기간을 추가하는 방안을 검토하고 있으며, 초고가 주택에는 별도 공제 한도를 두는 방안도 거론된다.

양도세 장기보유특별공제도 보유기간 공제를 줄이고 거주기간 공제를 늘리는 방향으로 개편될 가능성이 크다. 정부는 현행 구조에서 보유 공제 비중을 낮추거나 없애고, 거주 공제를 최대 80%까지 적용하는 방식도 살펴보고 있다.

종부세율과 과세표준 구간을 직접 손질할 가능성도 제기된다. 초고가 주택의 세부담을 높이기 위해 별도 과표 구간을 두거나 해당 구간 세율을 조정하는 방식이다. 법정 세율 대신 공정시장가액비율을 높이는 선택지도 남아 있는데, 이 비율은 2021년 95%까지 올랐다가 2022년 60%로 낮아진 뒤 현재까지 같은 수준을 유지하고 있다.

보유가액 기준 확대와 시장 영향

이번 개편 논의의 또 다른 축은 주택 수 중심 과세에서 총보유가액 반영 확대다. 현재는 1세대 1주택자에게 12억 원, 그 외 개인에게 9억 원의 기본공제를 적용하고 3주택 이상에는 별도 세율표를 적용한다. 이 때문에 다른 조건이 비슷하면 공시가격 30억 원 주택 한 채보다 공시가격 10억 원 주택 세 채의 종부세 부담이 더 커질 수 있다.

정부는 다주택 여부뿐 아니라 총보유가액을 세부담에 더 적극적으로 반영하는 방안을 검토하고 있다. 다만 공시가격 30억 원이나 40억 원처럼 특정 금액을 초고가 기준으로 삼을 경우 기준선 전후에서 세부담이 급격히 달라지는 문턱효과가 발생할 수 있다는 지적도 나온다.

보유세 강화와 함께 장기보유특별공제까지 크게 축소되면 주택 보유자가 매도를 미루면서 매물 잠김이 심화할 수 있다는 우려도 제기된다. 경제협력개발기구, OECD는 최근 발표한 ‘2026년 한국경제보고서’에서 높은 거래세가 주거 이동을 제약할 수 있다고 지적하고 있다.

정부는 14일부터 16일까지 국토교통부, 금융위원회, 재정경제부 공개 토론회를 진행한 뒤 23일 이재명 대통령 주재 부동산 대토론회에서 종부세와 장기보유특별공제 개편 방향을 구체화할 예정이다.

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